Online-välitys on tullut suomalaisille asuntomarkkinoille pysyväksi vaihtoehdoksi perinteiselle kiinteistönvälitykselle, ja yhä useampi asunnon myyjä pohtii, kannattaisiko valita matalan kulurakenteen toimija täyspalveluvälityksen sijaan. Kysymys on aiheellinen, sillä välityspalkkio on usein suurin yksittäinen kuluerä asuntokaupassa perinteisen palvelun rinnalla, ja säästö voi tuntua houkuttelevalta erityisesti silloin, kun kohde on helposti myytävä.
Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä online-välitys tarkoittaa käytännössä, millä perusteilla matalan kulurakenteen toimistot toimivat ja missä tilanteissa niiden malli sopii – ja missä tilanteissa ei.
Mitä online-välitys tarkalleen tarkoittaa
Online-välityksellä tarkoitetaan kiinteistönvälityspalvelua, jossa suuri osa prosessista hoidetaan digitaalisesti ja asiakas ottaa itse vastuulleen osan tehtävistä, jotka perinteisessä yksinmyyntitoimeksiannossa kuuluvat välittäjälle. Käytännössä myyjä saattaa hoitaa itse valokuvauksen, näytöt tai asiakasyhteydenpidon, kun taas välitystoimisto vastaa myynti-ilmoituksen laatimisesta, hinta-arviosta, kauppakirjan laadinnasta ja lakisääteisistä velvoitteista.
Näiden toimijoiden joukossa on esimerkiksi Bolagsstämman-taustaisia uudempia palveluja, jotka ovat rantautuneet Suomeen viime vuosina. Tärkeä muistisääntö on, että kevyempi palvelumalli ei tarkoita kevyempää sääntelyä: myös online-välitys edellyttää, että toimisto on Aluehallintoviraston (AVI) rekisteröimä välitysliike ja että vastuullisella henkilöllä on LKV-pätevyys. Tämä on syytä tarkistaa aina ennen toimeksiannon allekirjoittamista.
Miksi kulurakenne on matalampi
Matalan kulurakenteen toimistot rakentavat säästönsä pääosin kolmesta lähteestä: kevyemmästä henkilöstökuluista, digitaalisista työkaluista ja siitä, että myyjä itse tekee osan työstä. Kun välittäjä ei käy paikan päällä kuvaamassa kohdetta tai järjestämässä jokaista näyttöä, toimiston kiinteät kulut pienenevät, ja tämä näkyy suoraan asiakkaalle tarjottavassa hinnassa.
Käytännössä hinnoittelu voi perustua kiinteään pakettihintaan prosenttiosuuden sijaan. Perinteinen välityspalkkio on tyypillisesti 3–5 prosenttia kauppahinnasta lisättynä arvonlisäverolla 25,5 prosenttia, kun taas online-mallissa myyjä voi maksaa esimerkiksi muutaman tuhannen euron kiinteän summan kohteen koosta ja hintaluokasta riippumatta. Suurten kohteiden kohdalla ero voi olla merkittävä – mutta se ei automaattisesti tarkoita parempaa lopputulosta myyjälle.
Mistä myyjä maksaa vähemmän – ja mitä siitä jää puuttumaan
Yleinen virhe on ajatella, että matalampi palkkio tarkoittaa samaa lopputulosta halvemmalla. Todellisuudessa kyse on usein siitä, että osa palvelusta on rajattu pois. Tyypillisiä eroja täyspalveluun verrattuna:
Näyttöjen järjestäminen. Monessa online-mallissa myyjä hoitaa itse näytöt tai ainakin osan niistä, kun taas perinteisessä yksinmyyntitoimeksiannossa välittäjä vastaa koko myyntitapahtumasta.
Hinnaniva ja neuvottelu. Kokenut kiinteistönvälittäjä osaa lukea markkinatilannetta ja ostajaehdokkaiden todellista maksuhalukkuutta. Ilman tätä osaamista myyjä saattaa hyväksyä ensimmäisen tarjouksen liian nopeasti tai päinvastoin menettää ostajaehdokkaita liian jäykällä hinnoittelulla.
Markkinointi. Ammattivalokuvaus, kohteen esille tuominen parhaalla mahdollisella tavalla ja ilmoituksen sijoittelu Etuovi.comin ja Oikotie.fin kaltaisilla markkinapaikoilla vaikuttavat suoraan siihen, kuinka moni potentiaalinen ostaja kohteen edes löytää.
Näin ollen matalampi kulurakenne ei ole yksiselitteisesti hyvä tai huono ratkaisu – se on kompromissi, jonka kannattaa olla tietoinen valinta, ei vain hintavertailun lopputulos.
Kenelle online-välitys sopii
Malli toimii parhaiten silloin, kun kohde on tyyppiä, joka myy itsensä helposti: hyväkuntoinen kerrostaloasunto kysytyllä alueella, jossa kysyntä ylittää tarjonnan selvästi. Myös kokenut asuntokaupan tekijä, joka on käynyt prosessin läpi aiemmin ja tuntee taloyhtiön osakehuoneiston myyntiin liittyvät asiakirjat, saattaa pärjätä hyvin kevyemmällä palvelulla.
Sen sijaan haastavammat kohteet – omakotitalot, joissa on kuntoon liittyviä erityispiirteitä, premium-kohteet, joissa markkinointi ja kohderyhmän tavoittaminen vaativat erikoisosaamista, tai tilanteet, joissa myyjällä ei ole aikaa hoitaa näyttöjä ja yhteydenottoja – hyötyvät yleensä täyden palvelun yksinmyyntitoimeksiannosta enemmän kuin kulusäästö antaa ymmärtää.
Näin vertailet online-välitystä ja perinteistä välitystä käytännössä
Kun harkitset online-välitystä, käy läpi seuraavat kohdat ennen päätöstä:
1. Selvitä tarkasti, mitä palveluun sisältyy ja mitä ei – pyydä kirjallinen erittely, ei vain hintaa.
2. Tarkista toimiston AVI-rekisteröinti ja vastuuhenkilön LKV-pätevyys sekä vastuuvakuutuksen kattavuus.
3. Vertaa arvioitua myyntiaikaa – kevyempi palvelu voi tarkoittaa pidempää myyntiaikaa, jos markkinointi jää suppeammaksi.
4. Arvioi realistisesti oma aikasi ja osaamisesi näyttöjen pitämiseen ja ostajaehdokkaiden karsintaan.
5. Laske kokonaiskustannus, ei pelkkää palkkioprosenttia – kiinteä hinta voi olla kalliimpi kuin prosenttiperusteinen palkkio pienemmän kohteen kohdalla.
Kiinteistönvälityksen valintaan liittyvät perusperiaatteet pätevät online-toimijoihinkin: kannattaa aina pyytää useampi tarjous ja verrata paitsi hintaa myös palvelun sisältöä ja toimiston kokemusta juuri kyseisestä kohdetyypistä.
Yleinen myytti: halvin vaihtoehto on aina paras diili
Yleinen väärinkäsitys on, että alhaisin välityspalkkio tarkoittaa parasta nettotulosta myyjälle. Todellisuudessa ratkaisevaa on lopullinen myyntihinta miinus kaikki kulut – ei pelkkä palkkioprosentti. Kokenut välittäjä, joka osaa asemoida kohteen oikein ja käydä neuvottelut ammattimaisesti, voi tuoda myyjälle enemmän rahaa käteen, vaikka palkkio olisikin suurempi kuin kevyemmässä mallissa. Esimerkiksi kerrostaloasunnon myynnissä pienetkin erot hinnoittelustrategiassa ja markkinoinnin laadussa voivat vaikuttaa lopulliseen kauppahintaan enemmän kuin välityspalkkion prosenttiyksikkö.
Usein kysyttyä
Onko online-välitys yhtä turvallista kuin perinteinen kiinteistönvälitys?
Kyllä, mikäli toimisto on AVI:n rekisteröimä välitysliike ja vastuuhenkilöllä on LKV-pätevyys. Sääntely koskee kaikkia toimintamalleja samalla tavalla, joten rekisteröinti ja vastuuvakuutus kannattaa aina tarkistaa ennen toimeksiannon tekoa.
Voiko välityspalkkiosta neuvotella myös online-toimistojen kanssa?
Kyllä. Välityspalkkio ei ole Suomessa lakisääteinen, vaan aina neuvoteltavissa sekä perinteisissä että online-malleissa. Kannattaa pyytää useampi tarjous ja verrata sekä hintaa että palvelun laajuutta.
Sopiiko online-välitys ensiasunnon ostajalle tai myyjälle?
Se voi sopia, jos kohde on helposti myytävä ja myyjällä on aikaa osallistua prosessiin. Ensiasunnon ostajan kannalta olennaisempaa on kuitenkin varmistaa asuntolainaan, käsirahaan ja varainsiirtoveroon liittyvät ajantasaiset tiedot suoraan pankista ja Verohallinnosta, sillä nämä eivät riipu valitusta välitysmallista.
Yhteenveto
Online-välitys ja matalan kulurakenteen toimijat ovat tuoneet suomalaisille asuntomarkkinoille aidon vaihtoehdon, joka sopii parhaiten helposti myytäville kohteille ja aktiiviselle myyjälle. Kulusäästö on todellinen, mutta se on aina kompromissi palvelun laajuuden kanssa.
Ennen valintaa kannattaa selvittää tarkasti, mitä palveluun sisältyy, tarkistaa toimiston rekisteröinti ja LKV-pätevyys sekä laskea kokonaiskustannus – ei pelkkää palkkioprosenttia. Asuntokaupan yksityiskohtaisissa kysymyksissä, kuten kauppakirjan ehdoissa tai verotuksessa, kannattaa aina kääntyä pätevän LKV-välittäjän, asianajajan tai veroasiantuntijan puoleen.
