Ulkomaille muutto on aina myös asuntokauppa, ja moni suomalainen huomaa vasta muuttopäätöksen jälkeen, miten paljon ulkomaille muuttavan suomalaisen asunnon välitys eroaa tavallisesta myyntiprosessista.
Miksi ulkomaille muutto muuttaa myyntiprosessia
Tavallisessa asuntokaupassa myyjä on paikalla koko prosessin ajan – näytöissä, neuvotteluissa ja kauppakirjan allekirjoituksessa. Ulkomaille muuttava myyjä ei useinkaan ole.
Aikataulu on tyypillisesti tiukka: työsopimus uudessa maassa alkaa esimerkiksi kuukauden kuluttua, ja asunto pitäisi saada myytyä ennen muuttoa tai pian sen jälkeen. Tämä muuttaa monta käytännön asiaa.
Ensimmäinen ero näkyy valtakirjassa. Kun myyjä on esimerkiksi Saksassa tai Espanjassa kauppakirjan allekirjoitushetkellä, kiinteistönvälittäjä tarvitsee valtakirjan hoitaakseen kaupan loppuun asti. Valtakirja kannattaa tehdä huolellisesti ja mieluiten asianajajan tai LKV-välittäjän avustuksella, koska puutteellinen valtakirja voi pysäyttää kaupanteon juuri silloin kun myyjä on tavoittamattomissa.
Yksinmyyntitoimeksianto on käytännössä ainoa toimiva vaihtoehto
Kun myyjä ei ole enää käytettävissä puhelimeen tai näytöille, avoin toimeksianto usealle toimistolle yhtä aikaa muuttuu hankalaksi hallita etäältä. Yksinmyyntitoimeksianto yhden luotettavan toimiston kanssa on selkeämpi: yksi yhteyshenkilö, yksi vastuutaho, yksi aikataulu.
Käytännössä tämä tarkoittaa, että kohteen tarkastus, hintaohjeet, valokuvaus ja myynti-ilmoituksen laatiminen kannattaa hoitaa ennen lähtöä, kun myyjä on itse paikalla vastaamassa kysymyksiin kunnosta ja remonteista. Moni siirtää tämän virheellisesti ”hoidettavaksi myöhemmin ulkomailta käsin” – ja huomaa sitten, että välittäjän kysymykseen kylpyhuoneen putkiremontista on vaikea vastata kahden aikavyöhykkeen etäisyydeltä puutteellisin muistikuvin.
Mitä asiakirjoja tarvitaan etukäteen
Kokenut välittäjä pyytää nämä paperit kuntoon jo ennen myyjän lähtöä:
- Valtuutus/valtakirja kaupan loppuun viemiseksi ja kauppakirjan allekirjoittamiseksi
- Isännöitsijäntodistus taloyhtiöistä (kerrostalo, rivitalo) – tilaus kannattaa laittaa liikkeelle ajoissa, koska isännöinti toimittaa todistuksen usein vasta 1–2 viikon kuluessa
- Energiatodistus, jos sitä ei ole ennestään
- Pankin lainaosuustodistus, jos asunnossa on yhtiölainaa tai omaa asuntolainaa
- Yhteystiedot ulkomailla – sähköposti ja puhelinnumero, joilla tavoittaa nopeasti eri aikavyöhykkeeltä
Näin välittäjä voi hoitaa taloyhtiön osakehuoneiston myyntiin liittyvät asiakirjat kuntoon jo hyvissä ajoin, ennen kuin aikaerot alkavat hidastaa viestintää.
Kauppakirja, varainsiirtovero ja kauppahinnan tilitys ulkomaille
Kauppakirjan allekirjoitus onnistuu valtakirjalla, mutta rahaliikenteessä kannattaa olla tarkkana. Kauppahinta tilitetään usein myyjän suomalaiselle pankkitilille, ja vasta sen jälkeen myyjä siirtää varat ulkomaiselle tililleen – suoraan ulkomaiselle tilille tilittäminen voi aiheuttaa pankeille lisäselvityksiä rahanpesulainsäädännön vuoksi.
Ostaja maksaa varainsiirtoveron, joka asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupassa on 1,5 % kauppahinnasta (kiinteistön kaupassa 3 %). Tämä ei suoraan kosketa myyjää, mutta myyjän kannattaa tietää se, jos ostaja neuvottelee hintaa veron perusteella.
Myyntivoiton verotus säilyy Suomessa, vaikka myyjä olisi muuttanut pois maasta ennen kaupantekoa – asunnon luovutusvoitto verotetaan Suomen sääntöjen mukaan, ja oman vakituisen asunnon myyntivoitto voi olla verovapaa tietyin ehdoin (omistus- ja asumisaika). Koska verokohtelu riippuu tarkasta muuttoajankohdasta, asumisajasta ja mahdollisesta kaksinkertaisen verotuksen sopimuksesta kohdemaan kanssa, tämä kannattaa aina tarkistaa Verohallinnolta tai verokonsultilta ennen kauppaa – ei jälkikäteen.
Yleisimmät virheet ulkomaille muuttavan myyjän kaupassa
Kolme virhettä toistuu tässä tilanteessa säännöllisesti:
Ensimmäinen on valtakirjan viivästyminen. Myyjä ajattelee hoitavansa sen ”kun ehtii”, ja lopulta kauppakirjan allekirjoitus siirtyy viikkoja, kun valtakirjaa ei saada notaarin tai suurlähetystön kautta oikeaksi todistettuna ajoissa.
Toinen on hinnoittelun tekeminen kiireessä liian alhaiseksi. Kun muutto painaa päälle, moni myyjä hyväksyy ensimmäisen tarjouksen ilman, että hintaohjeet on käyty huolellisesti läpi paikallisen markkinatilanteen mukaan. Pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa kysyntä on yhä kohtuullista, mutta moni muu alue on tasaisempi tai jopa laskeva – välittäjän kokemus paikallisesta hintatasosta on tässä tilanteessa arvokkaampi kuin koskaan, kun myyjä ei itse voi seurata näyttöjen kiinnostusta paikan päällä.
Kolmas virhe on unohtaa taloyhtiön hallinnonsiirto ja avainten luovutus. Kun myyjä on jo toisessa maassa kaupanteon jälkeen, avainten ja hallinnonsiirron käytännön hoitaminen on sovittava etukäteen – esimerkiksi avaimet postitetaan ostajalle tai jätetään välittäjän toimistolle noudettavaksi.
Miten valita välittäjä tähän tilanteeseen
Kaikki kiinteistönvälitystoimistot eivät ole yhtä tottuneita etämyyntiin. Kannattaa kysyä suoraan, montako vastaavaa kauppaa toimisto on hoitanut myyjän ollessa ulkomailla, ja miten viestintä hoidetaan aikaerolla.
Suuret ketjut kuten Kiinteistömaailma, Huoneistokeskus, OP-Koti ja Aktia LKV ovat usein rutinoituneita tähän, koska asiakaskuntaan kuuluu jatkuvasti ulkomaille lähteviä työntekijöitä ja perheitä. Myös pienemmät paikalliset toimistot voivat hoitaa tämän hyvin, kunhan valtakirja- ja asiakirjaprosessi on selvä alusta lähtien. Katso ohjeet sopivan välittäjän valintaan, jos vertailet vaihtoehtoja.
Välityspalkkio määräytyy tässä tilanteessa samoin kuin tavallisessa kaupassa – tyypillisesti 3–5 % kauppahinnasta plus alv 25,5 %, joskus kiinteänä summana. Neuvottelutilaa on aina, mutta etämyynnissä ei kannata tinkiä kokemuksesta halvimman hinnan perässä, koska välittäjän oma-aloitteisuus korostuu, kun myyjä ei ole valvomassa prosessia päivittäin.
Yleinen väärinkäsitys: ”asunto pitää myydä ennen muuttoa”
Moni luulee, että asunto on välttämätöntä myydä ennen ulkomaille lähtöä. Näin ei ole. Asunnon voi jättää myyntiin, vuokrata väliaikaisesti tai myydä vasta kuukausien kuluttua – valtakirjalla ja etäyhteyksillä kauppa hoituu, vaikka myyjä olisi jo asettunut uuteen maahan.
Toinen yleinen väärinkäsitys koskee näyttöjä: myyjän ei tarvitse olla läsnä asuntonäytössä. Välittäjä hoitaa näytöt itsenäisesti, ja moni myyjä huomaa jälkikäteen, että etämyynti sujui käytännössä yhtä sujuvasti kuin paikan päällä oltaisiin oltu – kunhan tiedonkulku oli sovittu selkeästi etukäteen.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko asuntokaupan tehdä loppuun kokonaan ulkomailta käsin?
Kyllä, valtakirjalla kauppakirjan allekirjoitus, kauppahinnan tilitys ja hallinnonsiirto voidaan hoitaa myyjän ollessa ulkomailla. Valtakirja kannattaa laatia asianajajan tai välittäjän avustuksella ja todistaa oikeaksi ajoissa, ettei se viivästytä kauppaa.
Kuka maksaa varainsiirtoveron ulkomaille muuttavan myyjän asuntokaupassa?
Varainsiirtoveron maksaa aina ostaja, ei myyjä – asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupassa vero on 1,5 % kauppahinnasta. Myyjän oma vastuu liittyy mahdolliseen luovutusvoiton verotukseen, jonka ajantasaiset ehdot kannattaa tarkistaa Verohallinnolta.
Pitääkö asunto myydä ennen ulkomaille muuttoa?
Ei, asunnon voi myydä myös muuton jälkeen etäältä, tai vaihtoehtoisesti vuokrata sen väliaikaisesti LVV-välittäjän kautta. Sopiva ratkaisu riippuu aikataulusta, verotilanteesta ja siitä, halutaanko asunto pitää sijoituskohteena.
Yhteenveto
Ulkomaille muuttavan suomalaisen asuntokauppa on täysin hoidettavissa etäältä, kunhan valtakirja, asiakirjat ja yhteydenpito on sovittu kunnolla ennen lähtöä. Suurin riski ei ole etäisyys itsessään, vaan kiireessä tehdyt päätökset – liian nopea hinnoittelu tai myöhässä hankittu valtakirja.
Kokenut kiinteistönvälittäjä osaa aikatauluttaa prosessin niin, että myyjän ei tarvitse murehtia kauppaa uuden elämän alkaessa toisessa maassa. Yksityiskohtaisissa kysymyksissä – valtakirjan muoto, luovutusvoiton verotus tai kaksinkertaisen verotuksen sopimukset – kannattaa aina kääntyä LKV-välittäjän, asianajajan tai Verohallinnon puoleen, koska tilanteet ja säädökset vaihtelevat tapauskohtaisesti.