Kerrostaloasunnon myyntiä suunnittelevalle valokuvat ja video ratkaisevat usein sen, kuinka moni ostaja ylipäätään klikkaa myynti-ilmoituksen auki. Kiinteistönvälitys24.fi:n vertailemat toimistot törmäävät tähän ongelmaan viikoittain: kaksi identtistä 58 neliön kaksiota samassa Helsingin kaupunginosassa voivat saada täysin eri määrän näyttöpyyntöjä pelkästään kuvauksen tason takia.
Miksi kuvaus vaikuttaa asunnon myyntiaikaan
Etuovi.com:n ja Oikotie.fi:n selaajat tekevät karsintapäätöksen sekunneissa. Jos kansikuva on hämärä tai kuvakulma vääristää huoneen mittasuhteet, ilmoitus jää auki keskimäärin alle kolme sekuntia ennen kuin selaaja siirtyy seuraavaan kohteeseen.
Hyvin kuvattu kerrostaloasunto sen sijaan kerää enemmän näyttöpyyntöjä ensimmäisen viikon aikana, mikä lyhentää koko myyntiaikaa. Tämä näkyy suoraan myös hintaohjeiden toteutumisessa – kun tarjoajia on useampi, neuvotteluasema säilyy myyjällä.
Valokuvauksen käytännön toteutus
Ammattilainen aloittaa siivouksella ja tyhjentämisellä, ei kameran asennuksella. Tavaraa vähennetään pöydiltä ja hyllyiltä niin, että tilat näyttävät isommilta – tämä on yksinkertaisin ja halvin keino parantaa kuvien laatua ennen kuin kuvaaja edes saapuu paikalle.
Kuvausajankohta kannattaa sopia päivänvaloon, yleensä aamupäivälle tai iltapäivän alkuun, jolloin luonnonvalo täydentää sisävalaistusta ilman kovia varjoja. Etelään avautuvassa kerrostaloasunnossa parhaat kuvat syntyvät usein juuri ennen puoltapäivää, kun taas pohjoiseen suuntautuvassa asunnossa valo on tasaisempaa läpi päivän.
Laajakulmaobjektiivi on kerrostaloasunnoissa lähes pakollinen, koska huoneet ovat usein 12–20 neliötä. Liian voimakas laajakulma kuitenkin vääristää mittasuhteet niin, että ostaja pettyy paikan päällä – tämä on yksi yleisimmistä virheistä, joita kokemattomat kuvaajat tekevät. Toimivin ratkaisu on 16–24 mm polttoväli täyden kennon kamerassa, ei puhelimen laajakulmatila.
Pohjapiirros ja kuvien järjestys myynti-ilmoituksessa
Pohjapiirros kannattaa liittää ilmoitukseen aina, sillä se auttaa ostajaa hahmottamaan huonejärjestyksen ennen näyttöä ja karsii turhat käynnit. Kuvien järjestyksellä on merkitystä: kansikuvaksi valitaan olohuone tai avokeittiö, ei kylpyhuone tai eteinen, koska ensivaikutelma ratkaisee klikkausmäärän.
Yleisimmät virheet kuvauksessa:
- Kuvat otetaan hämärässä tai keinovalossa ilman jalustaa, jolloin syntyy tärähtäneitä tai ylivalottuneita kuvia
- Huonekaluja ei siirretä pois kuva-alasta, vaikka ne peittäisivät ikkunan tai oven
- Kaikki huoneet kuvataan samasta korkeudesta, jolloin sarja näyttää mekaaniselta eikä tilasta synny todellista tuntumaa
Videoesittely ja 3D-mallinnus osana myyntiä
Videoesittely toimii parhaiten kohteissa, joissa pohjaratkaisu on poikkeuksellinen tai asunto sijaitsee esimerkiksi vanhassa funkistalossa, jossa tunnelma välittyy paremmin liikkuvasta kuvasta. Tavallisessa 2010-luvun kerrostaloasunnossa pelkkä laadukas kuvasarja ja pohjapiirros riigivät usein hyvin.
3D-mallinnus (esimerkiksi Matterport-tyyppinen kävelykierros) on yleistynyt erityisesti pääkaupunkiseudulla, jossa ostajista osa asuu toisella paikkakunnalla tai ulkomailla eikä pääse paikan päälle ennen tarjouksen tekoa. Tämä palvelu maksaa tyypillisesti 150–300 euroa lisänä perusvalokuvaukseen, ja monet suuret välitysketjut tarjoavat sen valmiiksi pakettiin sisällytettynä korkeamman hintaluokan kohteissa.
Kuka kuvaukset maksaa ja mihin ne sisältyvät
Valokuvaus ja video sisältyvät yleensä välityspalkkioon, kun myyjä tekee yksinmyyntitoimeksiannon perinteisen kiinteistönvälitystoimiston kanssa. Online-välityksissä ja matalan kulurakenteen toimijoilla kuvaus saatetaan sen sijaan laskuttaa erikseen, mikä kannattaa tarkistaa toimeksiantosopimuksesta etukäteen – muuten yllätys tulee laskussa, ei sopimushetkellä.
On myytävän kohdetyypin mukaan eroja. Rivitalo- tai omakotitalokohteessa kuvaukseen käytetään enemmän aikaa pihakuvien ja julkisivun takia, kun taas kerrostaloasunnossa painopiste on sisätiloissa ja mahdollisessa parvekenäkymässä. Jos taloyhtiössä on juuri uusittu julkisivu tai ikkunat, kannattaa varmistaa, että myynti-ilmoituksessa mainitaan tämä, sillä se vaikuttaa suoraan ostajan mielikuvaan taloyhtiön kunnosta.
Yleinen väärinkäsitys kuvausbudjetista
Monella myyjällä on käsitys, että puhelinkuvat riittävät, kunhan asunto on muuten siisti. Todellisuudessa myynti-ilmoituksen kuvien laatu vaikuttaa suoraan siihen, kuinka moni ostaja edes varaa näyttöajan – tämä ei ole pelkkä esteettinen yksityiskohta vaan osa hinnoittelustrategiaa. Halvimmillaan ammattikuvaus maksaa 100–150 euroa, ja se maksaa itsensä takaisin jo yhdessä ylimääräisessä tarjouskilpailussa.
Toinen yleinen virhe on kuvata asunto ennen kodinkonehankintaa tai remonttia loppuun asti – esimerkiksi keskeneräinen keittiöremontti kuvissa karkottaa ostajia, vaikka työ valmistuisi ennen näyttöä. Kuvaus kannattaa aina ajoittaa siihen hetkeen, kun asunto on todellisuudessa näyttökunnossa.
Usein kysytyt kysymykset
Kuinka kauan ennen näyttöä kuvaus kannattaa tehdä?
Kuvaus kannattaa tehdä 1–3 päivää ennen myynti-ilmoituksen julkaisua, jotta asunto on juuri siivottu ja mahdolliset viime hetken korjaukset ehtii tehdä ilman, että kuvat vanhenevat.
Maksaako kerrostaloasunnon videoesittely aina lisää?
Useimmissa perinteisissä toimeksiannoissa video sisältyy välityspalkkioon, mutta online-välityksissä ja alennetun palkkion sopimuksissa se saatetaan veloittaa erikseen, joten hinta kannattaa varmistaa suoraan toimeksiantosopimuksesta.
Voiko myyjä kuvata asunnon itse ammattikuvaajan sijaan?
Se on mahdollista, mutta kokemattoman kuvaajan ottamat kuvat jäävät usein laadultaan jälkeen ammattikuvauksesta, mikä voi pidentää myyntiaikaa – erityisesti kilpailluilla alueilla kuten Helsingissä ja Tampereella, joissa ostajalla on runsaasti vertailukohteita valittavanaan.
Yhteenveto
Kerrostaloasunnon myynti-ilmoituksen kuvat ja video eivät ole viimeistelyä vaan osa myyntistrategiaa alusta asti. Kun kuvaus tehdään siistityssä, hyvin valaistussa asunnossa ja pohjapiirros liitetään mukaan, ilmoitus erottuu satojen muiden joukosta jo selauskuvasta. Jos on epävarma siitä, mikä paketti omaan kohteeseen sopii, kannattaa kysyä asiaa suoraan valitulta kiinteistönvälittäjältä jo toimeksiantoa solmittaessa.