Vuokrasopimus on asiakirja, johon vuokranantaja ja vuokralainen palaavat juuri silloin, kun jokin menee pieleen. Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä kotitalouden vuokrasopimukseen pitää kirjata, mitkä kohdat aiheuttavat useimmin riitoja ja missä LVV-välittäjä eli laillistettu vuokravälittäjä voi auttaa. Hyöty näkyy etenkin silloin, kun vuokrasuhde päättyy tai vuokralainen jättää vuokran maksamatta. Selkeä sopimus ratkaisee nämä tilanteet nopeasti, kun taas epämääräinen sopimus voi viedä kuukausia.
Asuinhuoneiston vuokrausta säätelee laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995). Laki suojaa vuokralaista, joten osa sen säännöksistä on pakottavia. Sopimukseen kirjattu ehto ei siis aina ole pätevä, vaikka molemmat ovat sen allekirjoittaneet.
Mitä hyvään vuokrasopimukseen kuuluu
Perustiedot ovat selvät: osapuolet, huoneiston osoite, vuokran määrä, eräpäivä ja vuokrasuhteen alkamispäivä. Riidat syntyvät kuitenkin muista kohdista.
Sopimuksen kesto on ensimmäinen iso valinta. Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen vuokralainen voi irtisanoa yhden kuukauden irtisanomisajalla. Vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden, ja kuusi kuukautta, jos se on kestänyt pidempään. Vuokranantajalla pitää myös olla irtisanomiselle hyväksyttävä peruste. Määräaikaista sopimusta ei kumpikaan voi pääsääntöisesti irtisanoa kesken kauden.
Vuokrankorotusehto on toinen kriittinen kohta. Ilman sopimukseen kirjattua ehtoa vuokran korottaminen on vaikeaa. Yleisimmät ratkaisut ovat korotus elinkustannusindeksin mukaan, kiinteä prosenttikorotus (esimerkiksi 2-3 % vuodessa) tai näiden yhdistelmä, jossa sovitaan vähimmäiskorotus.
Vakuus saa olla enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa. Tyypillisesti se on 1-2 kuukauden vuokra. Vakuus voidaan antaa pankkitalletuksena, pankkitakauksena tai joissakin tapauksissa sosiaalitoimen maksusitoumuksena.
Lisäksi sopimukseen kannattaa kirjata vesimaksu (kiinteä per henkilö tai kulutuksen mukaan), sähkösopimuksen tekijä, vaatimus vuokralaisen kotivakuutuksesta, lemmikkejä ja tupakointia koskevat ehdot sekä alivuokrausoikeus.
Miten LVV-välittäjä auttaa vuokrasopimuksen laatimisessa
Laillistettu vuokravälittäjä (LVV) on suorittanut vuokravälityksen pätevyystutkinnon, joka kattaa vuokralainsäädännön, sopimustekniikan ja välitysliikelain. Vuokravälitystä harjoittavan liikkeen on oltava rekisteröity Aluehallintovirastoon (AVI), ja liikkeen vastaavalla hoitajalla on oltava LKV- tai LVV-pätevyys. Ennen toimeksiannon tekemistä rekisteröinnin voi tarkistaa AVI:n välitysliikerekisteristä.
Kokenut vuokravälittäjä katsoo ensin, mihin vuokranantaja oikeasti pyrkii. Haluaako hän sijoitusasunnolleen pitkän ja vakaan vuokrasuhteen vai joustavuutta, koska asunto voi tulla omaan käyttöön kahden vuoden kuluttua? Vastauksesta riippuu, kannattaako sopimus tehdä määräaikaisena vai toistaiseksi voimassa olevana.
Vuokralaisen valinnassa välittäjä tarkistaa luottotiedot, tulotason ja tarvittaessa aiemman vuokranantajan suosituksen. Tavallinen nyrkkisääntö on, että vuokra saa olla enintään noin kolmannes nettotuloista. Välittäjä tuntee myös syrjintäkiellon rajat. Vuokralaista ei saa valita esimerkiksi etnisen taustan tai perhetilanteen perusteella.
Tyypillinen tilanne on, että kerrostalokaksio Tampereella tai Turussa jää tyhjäksi, kun omistaja muuttaa työn perässä toiselle paikkakunnalle. Ensikertalaisvuokranantaja lataa netistä sopimuspohjan, jättää indeksiehdon tyhjäksi ja hyväksyy vakuuden osamaksuna. Kahden vuoden päästä vuokra on jäänyt jälkeen markkinatasosta, eikä sitä voi nostaa. Välittäjä olisi havainnut nämä kohdat jo ennen allekirjoitusta. Vuokranantajan näkökulmasta prosessia käsitellään tarkemmin artikkelissa vuokranantajan LVV-välityksestä ja vuokralaisen etsinnästä.
Vuokrasopimuksen vaiheet välittäjän kanssa
Ammattilaisen prosessi etenee yleensä samassa järjestyksessä:
1. Vuokratason määritys vertailukohteiden avulla, lähteinä esimerkiksi Vuokraovi.fi ja Oikotie.fi
2. Vuokrailmoitus, valokuvat ja asuntonäytöt
3. Hakijoiden taustojen tarkistus ja vuokralaisen valinta yhdessä vuokranantajan kanssa
4. Vuokrasopimuksen laadinta ja allekirjoitus sekä vakuuden vastaanotto
5. Muuttotarkastus ja avainten luovutus
Viimeinen vaihe jätetään yllättävän usein väliin. Valokuvin dokumentoitu muuttotarkastuspöytäkirja on käytännössä ainoa luotettava todiste, jos vuokrasuhteen päättyessä riidellään lattian naarmuista tai seinien maalauksesta.
Myytti: suullinen vuokrasopimus ei ole pätevä
Moni uskoo, että vuokrasuhde syntyy vasta kirjallisella sopimuksella. Näin ei ole. Laki edellyttää sopimuksen tekemistä kirjallisesti, mutta suullinen sopimus on silti pätevä. Sitä pidetään toistaiseksi voimassa olevana, vaikka osapuolet olisivat suullisesti sopineet määräajasta.
Käytännössä tästä seuraa ongelma. Vuokranantaja voi luulla, että vuokrasuhde päättyy kesäkuussa, mutta lain mukaan hän joutuu irtisanomaan sopimuksen täydellä irtisanomisajalla ja hyväksyttävällä perusteella. Kirjallinen sopimus suojaa siis molempia osapuolia.
Toinen yleinen väärinkäsitys koskee välityspalkkiota. Vuoden 2017 lakimuutoksen jälkeen palkkion maksaa se, joka on antanut välitystoimeksiannon, eli tavallisesti vuokranantaja. Vuokralaiselta ei saa periä palkkiota pelkästä asunnon esittelystä tai sopimuksen laatimisesta, jos toimeksianto on tullut vuokranantajalta.
Yleisimmät virheet vuokrasopimuksessa
Liian lyhyt määräaika ilman jatkoehtoa. Kun kuuden kuukauden määräaikainen sopimus päättyy, eikä uutta sopimusta tehdä, vuokrasuhde voi muuttua toistaiseksi voimassa olevaksi. Tämä tapahtuu, jos vuokralainen jatkaa asumista eikä vuokranantaja ilmoita kuukauden kuluessa, ettei hän hyväksy jatkoa. Monelle vuokranantajalle tämä tulee yllätyksenä.
Pakottavan lain vastaiset ehdot. Esimerkiksi ehto, jonka mukaan vuokralainen menettää koko vakuuden yhdestä myöhästyneestä maksusta, on mitätön. Kohtuuton ehto voi lisäksi heikentää vuokranantajan uskottavuutta, jos asia päätyy käräjäoikeuteen tai kuluttajariitalautakuntaan.
Vakuuden käsittely omalla tilillä. Jos vakuus maksetaan vuokranantajan käyttötilille, se sekoittuu muihin varoihin. Erillinen pantattu talletustili tai välittäjän asiakasvaratili pitää kirjanpidon selkeänä ja nopeuttaa palautusta.
Mitä LVV-välitys maksaa
Vuokravälityksen palkkio ei ole lakisääteinen, joten se on neuvoteltavissa. Tyypillinen taso on 1-2 kuukauden vuokra, ja siihen lisätään arvonlisävero 25,5 %. Esimerkiksi 900 euron kuukausivuokralla palkkio olisi noin 1 130-2 260 euroa alv:n kanssa. Osa toimistoista hinnoittelee pelkän sopimuksen laadinnan ja taustatarkistukset erikseen, jolloin hinta voi jäädä muutamaan sataan euroon.
Sijoittajalle palkkio on vuokratoiminnan kulu, jonka voi yleensä vähentää vuokratuloista verotuksessa. Vähennyksen tarkat ehdot kannattaa tarkistaa Verohallinnosta tai veroasiantuntijalta. Palkkion vaikutus nettotuottoon kannattaa laskea etukäteen, kuten artikkelissa sijoitusasunnon vuokratuoton laskemisesta neuvotaan.
Pelkkää vuokrasopimuspalvelua ei kannata sekoittaa vuokrakohteen hallinnointiin, joka kattaa vuokranvalvonnan ja vikailmoitukset. Taloyhtiön hallinnosta vastaa isännöinti ja kiinteistön kunnossapidosta kiinteistöhuolto, eivät nämä kuulu välittäjän tehtäviin.
UKK
Voiko vuokralainen joutua maksamaan välityspalkkion?
Vain silloin, kun vuokralainen on itse antanut välittäjälle toimeksiannon etsiä hänelle asunnon. Jos vuokranantaja on toimeksiantaja, palkkio kuuluu hänelle.
Kuinka suuri vuokravakuus voi olla?
Laki sallii enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden. Markkinoilla tavallisin taso on 1-2 kuukauden vuokra.
Kannattaako vuokrasopimus tehdä määräaikaisena vai toistaiseksi voimassa olevana?
Se riippuu tilanteesta. Määräaikainen sopimus sitoo molempia osapuolia, mikä sopii esimerkiksi tilanteisiin, joissa asunto tarvitaan myöhemmin omaan käyttöön. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus on joustavampi pitkiin vuokrasuhteisiin. Omaan tilanteeseen sopiva ratkaisu kannattaa käydä läpi LVV-välittäjän tai juristin kanssa.
Lopuksi: sopimus tehdään riitatilanteita varten
Hyvän vuokrasopimuksen arvo näkyy vasta, kun jokin menee pieleen. Indeksiehto, oikein käsitelty vakuus, valokuvin dokumentoitu muuttotarkastus ja harkittu sopimuksen kesto ratkaisevat suurimman osan riidoista jo ennen kuin ne alkavat. Vuokralaisen näkökulmasta prosessia käsitellään artikkelissa vuokra-asunnon välityksestä LVV-välittäjän kautta.
Vuokrasääntely, verokohtelu ja palkkiokäytännöt voivat muuttua, joten ajantasaiset tiedot kannattaa tarkistaa Verohallinnosta ja AVI:sta. Poikkeuksellisissa tilanteissa, kuten häätöuhassa, kuolinpesän omistamassa vuokra-asunnossa tai vakuutta koskevassa riidassa, tarvitaan aina henkilökohtaista neuvontaa asianajajalta tai pätevältä vuokravälittäjältä.