Online-välityksen välityspalkkio on asunnon myyjälle usein ensimmäinen syy harkita nettivälittäjää, mutta palkkion laskutuksessa on eroja, jotka kannattaa ymmärtää ennen sopimuksen allekirjoittamista. Tämä artikkeli on kerrostaloasunnon, rivitalon tai omakotitalon myyjälle, joka vertailee kiinteää nettipalkkiota perinteiseen prosenttipalkkioon. Siinä käydään läpi, mistä summa muodostuu, milloin lasku erääntyy ja mitkä sopimusehdot muuttavat lopullista hintaa.
Miten online-välityksen välityspalkkio muodostuu
Perinteinen kiinteistönvälitystoimisto laskuttaa tyypillisesti 3-5 % kauppahinnasta, ja summaan lisätään arvonlisävero 25,5 %. Monella toimistolla on lisäksi minimipalkkio, joka on usein 3 000-4 500 €. Online-välitys toimii yleensä toisin: palkkio on kiinteä euromäärä, joka ei riipu kauppahinnasta.
Kiinteä palkkio liikkuu yleensä noin 1 500-4 000 €:n välillä sen mukaan, mitä palvelupakettiin kuuluu. Halvimmassa mallissa myyjä hoitaa näytöt itse. Kalliimmassa välittäjä tulee paikalle, kuvaa asunnon ammattimaisesti ja hoitaa tarjousneuvottelut. Hinnoittelumallien eroja käsitellään tarkemmin artikkelissa online-välitysten hinnoittelu ja erot perinteisiin.
Laissa ei ole säädetty välityspalkkion suuruutta. Se on aina sopimuskysymys, ja myös perinteisen toimiston kanssa siitä voi neuvotella.
Laskuesimerkki: 250 000 euron kerrostaloasunto Tampereella
Esimerkiksi kaksion myyjä Tampereen Kalevassa saa kaksi tarjousta. Perinteinen toimisto pyytää 3,5 % + alv. Online-välittäjä pyytää kiinteän 2 990 € sisältäen arvonlisäveron.
Perinteinen palkkio on 8 750 € + alv 25,5 % eli 10 981 €. Ero nettivälitykseen on lähes 8 000 €. Summa on niin suuri, että myyjän kannattaa kysyä itseltään suoraan: kompensoiko perinteisen välittäjän työ eron paremmalla kauppahinnalla tai nopeammalla kaupalla?
Laskelma kääntyy, kun kohde on edullinen. Jos 75 000 €:n yksiö myydään Kajaanissa ja toimiston minimipalkkio on 3 500 € sis. alv, ero nettivälittäjän 2 990 €:n hintaan jää muutamaan sataan euroon. Silloin palvelun sisällöllä on enemmän merkitystä kuin hinnalla.
Milloin ja miten palkkio laskutetaan
Online-välityksen välityspalkkio laskutetaan yleensä jollakin kolmesta tavasta. Ero on käytännössä merkittävä, koska se ratkaisee, kuka kantaa riskin, jos kauppa jää syntymättä.
- Kokonaan kaupanteon yhteydessä – palkkio maksetaan kauppahinnasta samalla tavalla kuin perinteisessä välityksessä.
- Aloitusmaksu + loppuosa kaupasta – esimerkiksi 500 € toimeksiannon alussa ja loput kaupanteossa.
- Kokonaan etukäteen – koko summa maksetaan ennen markkinoinnin alkua, jolloin myyjä maksaa myös silloin, kun asunto ei mene kaupaksi.
Välityssopimuslain lähtökohta on, että palkkio maksetaan vain, jos kauppa syntyy välittäjän toiminnan ansiosta. Tästä voidaan sopia toisin, ja juuri sitä etukäteismaksulliset mallit tekevät. Kokenut myyjä katsoo ensin, palautetaanko aloitusmaksu, jos toimeksianto päättyy ilman kauppaa. Yleensä sitä ei palauteta.
Asunto-osakkeiden kaupassa palkkio maksetaan nykyään usein suoraan DIAS-palvelussa, jossa kauppahinta, välityspalkkio ja osakkeiden siirto hoidetaan samassa tapahtumassa. Kiinteistökaupassa, kuten omakotitalon tai paritalon myynnissä, välittäjä toimittaa laskun tai tilitysohjeen kaupantekoon, ja palkkio vähennetään myyjälle tilitettävästä kauppahinnasta.
Myytti: online-välittäjä ei vastaa työstään samalla tavalla
Moni olettaa, että halvempi hinta tarkoittaa kevyempää vastuuta. Näin ei ole. Online-välitysliikkeen on oltava Aluehallintoviraston rekisterissä samalla tavalla kuin Kiinteistömaailman, Huoneistokeskuksen tai OP-Kodin toimistojen. Toimistossa on oltava vastaava hoitaja, jolla on LKV-pätevyys.
Myös selonottovelvollisuus on sama. Välittäjän on hankittava ja tarkistettava isännöitsijäntodistus, lainhuutorekisteriote, rasitustodistus ja muut myynnin asiakirjat. Virheellisestä myynti-ilmoituksesta voi seurata vahingonkorvausvastuu riippumatta siitä, oliko palkkio 2 000 € vai 12 000 €.
Ero on palvelun laajuudessa. Jos myyjä pitää näytöt itse, vastuu esimerkiksi suullisista lupauksista ostajalle siirtyy käytännössä myyjälle.
Mitä palkkioon ei sisälly
Kiinteä hinta näyttää yksinkertaiselta, mutta sopimuksen liitteenä on usein erillinen hinnasto. Tyypillisiä lisäkuluja ovat lisänäytöt (50-150 € kerta), ammattikuvaus tai videoesittely, näkyvyyden nostot Etuovi.comissa ja Oikotie.fi:ssä sekä asiakirjojen hankinta. Taloyhtiön isännöitsijäntodistus voi maksaa itsessään 50-150 € isännöintitoimistosta riippuen.
Kuluttajalle pitää ilmoittaa palkkio arvonlisäveroineen. Jos tarjous on esitetty ilman veroa, kyse on joko virheestä tai yritysasiakkaille suunnatusta hinnoittelusta.
Yleisimmät virheet palkkiota sovittaessa
Jälkimarkkinointiehdon ohittaminen. Sopimuksissa on tavallisesti ehto, jonka mukaan palkkio maksetaan, jos asunto myydään toimeksiannon päätyttyä esimerkiksi 6 kuukauden kuluessa ostajalle, joka on löytynyt välittäjän markkinoinnin kautta. Jos myyjä vaihtaa välittäjää ja kauppa syntyy näyttöön tulleen henkilön kanssa, palkkio voi joutua maksettavaksi kahteen kertaan.
Yksinmyyntitoimeksiannon ja etukäteismaksun yhdistelmä. Kuluttajan kanssa tehty toimeksianto on voimassa enintään 4 kuukautta kerrallaan, ellei sitä erikseen jatketa. Jos koko palkkio on maksettu etukäteen ja asunto ei ole myynyt neljässä kuukaudessa, myyjällä ei ole juurikaan neuvotteluvoimaa.
Vertailu pelkän hinnan perusteella. Huonosti hinnoiteltu kohde voi jäädä myymättä kuukausiksi. Jos hintaohjeet osuvat 5 % yläkanttiin, 250 000 €:n asunnossa ero on 12 500 €, mikä on enemmän kuin palkkioiden välinen ero.
Palkkio verotuksessa
Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun omistaja on asunut asunnossa vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti. Silloin palkkiolla ei ole verotuksellista merkitystä. Sijoitusasunnon myynnissä välityspalkkio vähennetään luovutusvoitosta myyntikuluna, jos myyjä käyttää todellista hankintamenoa eikä hankintameno-olettamaa.
Varainsiirtovero ei liity välityspalkkioon, vaan sen maksaa ostaja: 1,5 % asunto-osakkeista ja 3 % kiinteistöistä. Ensiasunnon ostajan vapautus poistui vuoden 2024 alusta. Verosäännöt muuttuvat, joten omat tiedot kannattaa aina tarkistaa Verohallinnosta tai verokonsultilta.
UKK
Onko online-välityksen välityspalkkio aina halvempi kuin perinteisen välittäjän?
Ei aina. Kalliissa kohteissa ero on tuhansia euroja, mutta alle 100 000 €:n asunnoissa perinteisen toimiston minimipalkkio voi olla lähes sama. Lisäpalvelut voivat myös kaventaa eroa.
Saako etukäteen maksetun palkkion takaisin, jos asunto ei myy?
Se riippuu sopimuksesta. Useimmissa malleissa aloitusmaksua ei palauteta, joten ehto kannattaa lukea ennen allekirjoittamista ja tarvittaessa pyytää se kirjallisesti.
Voiko välityspalkkiosta neuvotella?
Voi. Palkkiosta ei ole lakisääteistä määrää, ja sekä prosenttipalkkiosta että kiinteästä palkkiosta voi neuvotella. Lisätietoa löytyy artikkelista välityspalkkio Suomessa – prosentti- ja kiinteä hinta.
Ennen kuin allekirjoitat toimeksiantosopimuksen
Pyydä vähintään kahdelta online-välittäjältä ja yhdeltä perinteiseltä toimistolta kirjallinen tarjous, jossa on kokonaishinta arvonlisäveroineen, maksuaikataulu, lisäpalveluiden hinnasto ja jälkimarkkinointiaika. Laske sen jälkeen palkkio omalla todennäköisellä kauppahinnallasi. Tarkista välittäjän LKV-pätevyys ja AVI-rekisteröinti, mihin saat apua artikkelista kiinteistönvälityksen valinta.
Jos kaupassa on poikkeuksia, kuten kuolinpesä, ositus tai tiedossa oleva kosteusvaurio, kiinteä nettipaketti ei välttämättä riitä. Silloin laajempi palvelu tai asianajajan apu kauppakirjan laatimisessa on yleensä palkkioeroa arvokkaampi.