Etuovi ja Vuokraovi ovat ostajalle eri työkaluja, vaikka moni pitää niitä saman palvelun kahtena puolena. Etuovesta haetaan myytäviä asuntoja, kun taas Vuokraovi kertoo, millä vuokratasolla vastaavia asuntoja tarjotaan vuokralle. Ensiasunnon ostajalle ja sijoittajalle kummastakin on hyötyä, kun tietää, mitä ilmoitukset kertovat ja mitä ne jättävät kertomatta. Tässä artikkelissa käydään läpi, miten kokenut ostaja lukee ilmoituksia, mitä tietoja pitää tarkistaa muualta ja missä vaiheessa kannattaa pyytää apua ammattilaiselta.
Mitä Etuovi ja Vuokraovi ostajalle oikeasti ovat
Etuovi.com ja Vuokraovi.com ovat Alma Median ylläpitämiä markkinapaikkoja. Etuovessa on kiinteistönvälitystoimistojen ja yksityisten myyjien myynti-ilmoituksia: kerrostaloasuntoja, rivitaloja, omakotitaloja, mökkejä ja tontteja. Vuokraovessa ovat vuokra-asunnot, joita vuokraavat yksityiset vuokranantajat, sijoitusyhtiöt ja LVV-välittäjät.
Kumpikaan palvelu ei ole kiinteistönvälittäjä. Ne eivät tarkasta kohteita, eivät vastaa ilmoitusten tiedoista eivätkä neuvottele kenenkään puolesta. Vastuu ilmoituksen oikeellisuudesta on välitysliikkeellä tai yksityisellä myyjällä. Siksi ilmoitus on hyvä lähtökohta, mutta pelkän ilmoituksen perusteella ei kannata tehdä päätöksiä.
Pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa tarjontaa on paljon, ja hakuvahti kannattaa rajata tarkasti. Pienemmillä paikkakunnilla, kuten Kainuussa tai Pohjois-Karjalassa, ilmoituksia on vähemmän, ja osa kohteista myydään paikallisten toimistojen omien kanavien kautta.
Etuoven ilmoituksen lukeminen ostajan silmin
Ammattilainen katsoo ensimmäisenä velatonta hintaa, ei myyntihintaa. Asunto-osakkeen velaton hinta on myyntihinta, johon on lisätty asuntoon kohdistuva osuus taloyhtiön lainasta. Kahden kaksion myyntihinnat voivat erota 40 000 euroa, vaikka velattomat hinnat olisivat lähes samat.
Seuraavaksi tarkistetaan hoito- ja rahoitusvastike, rakennusvuosi sekä tiedot tehdyistä ja tulevista remonteista. Isännöitsijäntodistus ja taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys (PTS) kertovat, onko putkiremontti, julkisivuremontti tai kattoremontti tulossa 3-5 vuoden sisällä. Ne ovat lukemisen arvoisia ennen ensimmäistä näyttöä, ei vasta tarjousta tehdessä.
Omakotitalossa ja paritalossa painopiste on eri. Silloin olennaisia ovat kuntotarkastusraportti, energiatodistus, tontin omistus tai vuokraus sekä rasitteet. Paritalossa pitää lisäksi selvittää, onko kyseessä asunto-osakeyhtiö vai määräalan tai kiinteistön murto-osan kauppa.
Vuokraovi sijoitusasunnon ostajan apuna
Sijoitusasuntoa ostava voi käyttää Vuokraovea vuokratason arvioimiseen. Kun Etuovesta löytyy kiinnostava kohde, Vuokraovesta haetaan samalta alueelta vastaavan kokoisia ja ikäisiä asuntoja.
Esimerkki: Tampereella Hervannassa myydään 1980-luvun kaksiota, jonka velaton hinta on 150 000 euroa. Vuokraovessa samanlaisia kaksioita tarjotaan 800-900 eurolla kuukaudessa. Jos vuokra on 850 euroa, vuotuinen bruttovuokratuotto on noin 6,8 %. Bruttotuotto ei kuitenkaan kerro koko totuutta, sillä vastike, tyhjät kuukaudet, remonttivaraukset ja verot pienentävät nettotuottoa selvästi.
Vuokraoven luvut ovat pyyntivuokria, eivät toteutuneita vuokria. Jos sama asunto on ollut ilmoituksena viikkoja, vuokra on luultavasti liian korkea. Toteutuneet vuokratasot kertovat Tilastokeskuksen vuokratilastot ja paikalliset LVV-välittäjät, jotka näkevät, millä hinnalla sopimuksia oikeasti tehdään. Vuokrauksen käytännöistä kerrotaan tarkemmin artikkelissa vuokra-asunnon välityksestä LVV-välittäjän kautta.
Myytti: kaikki myytävät asunnot löytyvät Etuovesta
Moni ostaja luulee, että Etuovea ja Oikotietä seuraamalla näkee koko markkinan. Näin ei ole. Osa kohteista myydään hiljaisessa myynnissä, jolloin välittäjä tarjoaa asuntoa vain ostajarekisterinsä asiakkaille. Arvokohteita, perikuntien asuntoja ja asuntoja, joiden myyjä ei halua julkisuutta, myydään usein näin.
Ostajalle tämä tarkoittaa, että yhteydenotto paikallisiin toimistoihin kannattaa. Kun välittäjä tietää budjetin, alueen ja aikataulun, hän voi kertoa sopivasta kohteesta jo ennen kuin ilmoitus julkaistaan. Ostotoimeksianto on oma vaihtoehtonsa: silloin ostaja maksaa välittäjälle palkkion siitä, että tämä etsii ja neuvottelee ostajan puolesta. Tavallisessa asuntokaupassa ostaja ei maksa välityspalkkiota, vaan sen maksaa myyjä.
Yleisimmät virheet ilmoituksia vertaillessa
Ostajien virheet toistuvat vuodesta toiseen. Tavallisimmat ovat nämä:
Neliöhinnan vertailu ilman remonttihistoriaa. Putkiremontoitu 1970-luvun kerrostaloasunto voi olla edullisempi kokonaisuus kuin halvemmalta näyttävä asunto, jonka taloyhtiössä remontti on vielä edessä ja maksaa 800-1 200 €/m².
Pyyntihinnan pitäminen markkinahintana. Toteutuneet kauppahinnat näkee Asuntojen hintatiedot -palvelusta, jota ylläpidetään KVKL:n hintaseurannan aineiston pohjalta. Pyyntihinta on myyjän toive.
Varainsiirtoveron unohtaminen budjetista. Asunto-osakkeesta vero on 1,5 % velattomasta hinnasta, kiinteistöstä 3 % kauppahinnasta. Ensiasunnon ostajan vapautus poistui vuoden 2024 alusta, mikä yllättää yhä osan ensiasunnon ostajista.
Neljäs virhe liittyy lainaan. Ostaja ihastuu ilmoitukseen ennen kuin pankki on vahvistanut lainalupauksen, ja tarjous tehdään liian kiireellä. Lainan ehdot, korkokatto ja ASP-edut kannattaa tarkistaa omasta pankista ennen näyttökierrosta.
Välittäjän pätevyys ja vastuu ilmoituksen takana
Kiinteistönvälitys on Suomessa luvanvaraista. Välitysliikkeen on oltava aluehallintoviraston (AVI) rekisterissä, ja toimistossa on oltava vastaava hoitaja, jolla on LKV-pätevyys. Ilmoituksessa tai välittäjän sähköpostissa näkyvä LKV-merkintä tarkoittaa, että henkilö on suorittanut laillistetun kiinteistönvälittäjän tutkinnon.
Välittäjällä on lakisääteinen tiedonantovelvollisuus myös ostajaa kohtaan, vaikka toimeksiantaja on myyjä. Jos ilmoituksessa kerrottu tieto osoittautuu virheelliseksi, välitysliike voi joutua vastuuseen. Pätevyyden tunnistamisesta kerrotaan lisää artikkelissa LKV-välittäjän pätevyys ja sen tunnistaminen ostajalta.
Yksityisen myyjän ilmoituksissa tätä suojaa ei ole samassa laajuudessa. Silloin ostajan kannattaa teettää kuntotarkastus itse ja pyytää kauppakirjan tarkistus asianajajalta tai LKV-välittäjältä erillistä maksua vastaan. Selvityksen tekevät välittäjät, eivät isännöitsijät tai kiinteistöhuoltoyritykset. Isännöinti hoitaa taloyhtiön hallintoa, mutta ei välitä kauppoja.
UKK
Voiko Vuokraovesta ostaa asunnon?
Ei voi. Vuokraovessa on vain vuokra-asuntoja. Myytävät asunnot löytyvät Etuovesta, Oikotieltä ja välitysliikkeiden omilta sivuilta. Sijoittaja voi käyttää Vuokraovea vuokratason arvioimiseen ennen ostopäätöstä.
Maksaako ostaja välityspalkkion, jos asunto löytyy Etuovesta?
Yleensä ei. Välityspalkkion maksaa toimeksiantaja, joka tavallisesti on myyjä. Ostaja maksaa palkkion vain, jos hän on tehnyt välittäjän kanssa ostotoimeksiannon.
Kuinka luotettavia ilmoitusten tiedot ovat?
Välitysliikkeen ilmoitukset perustuvat taloyhtiön asiakirjoihin ja myyjän antamiin tietoihin, ja välittäjä vastaa niiden oikeellisuudesta. Ostajan on silti hyvä lukea isännöitsijäntodistus, PTS ja kuntotarkastusraportti itse. Ilmoitus on tiivistelmä, eikä se korvaa asiakirjoja.
Näin markkinapaikoista saa eniten irti
Etuovi auttaa löytämään kohteet, ja Vuokraovi auttaa arvioimaan, mitä asunnolla voi tienata vuokralla. Kumpikaan ei kerro toteutuneita kauppahintoja, taloyhtiön tulevia kuluja tai kohteen todellista kuntoa. Ne selviävät asiakirjoista, näytöiltä ja kysymällä välittäjältä.
Kun ostopäätös lähestyy, kauppakirjan ehdot, mahdolliset virhetilanteet ja verokysymykset kannattaa käydä läpi pätevän asiantuntijan kanssa, joka voi olla LKV-välittäjä, asianajaja tai veroneuvoja. Korot, verot ja lainaehdot muuttuvat, joten tarkista ajantasaiset tiedot pankista ja Verohallinnosta. Jos et vielä tiedä, kenen kanssa haluat asioida, artikkeli kiinteistönvälityksen valinnasta auttaa vertailemaan paikallisia toimistoja.