Sijoitusasunnon vuokratuottoarvio välittäjältä on usein ensimmäinen luku, jonka perusteella sijoittaja päättää, kannattaako kohdetta lähteä katsomaan lainkaan. Samassa luvussa voi kuitenkin olla mukana hyvin erilaisia asioita. Sama yksiö voi näyttää kuuden prosentin tai alle neljän prosentin sijoitukselta sen mukaan, mitkä kulut laskelmaan on otettu mukaan. Tässä artikkelissa käydään läpi, miten LKV-välittäjän vuokratuottoarvio syntyy, mitä siltä voi odottaa ja miten se tarkistetaan ennen tarjouksen tekemistä.
Mitä vuokratuottoarvio välittäjältä käytännössä kertoo
Myynti-ilmoituksessa näkyvä tuottoprosentti on lähes aina bruttovuokratuotto. Siinä vuoden vuokratulot jaetaan asunnon velattomalla hinnalla. Jos asunto on jo vuokrattu, luku perustuu voimassa olevaan vuokrasopimukseen. Tyhjän asunnon kohdalla luku perustuu välittäjän arvioon markkinavuokrasta.
Kokenut välittäjä vertaa vuokra-arviota yleensä samantyyppisiin kohteisiin Vuokraovi.fi:ssä ja Oikotiellä, oman toimiston toteutuneisiin vuokrauksiin ja Tilastokeskuksen vuokratilastoihin. Ilmoitettujen ja toteutuneiden vuokrien ero on todellinen. Pyyntivuokra ei vielä kerro, millä hinnalla asunto lopulta vuokrattiin.
Välittäjän toimeksiantaja on myyjä. Kiinteistönvälityslaki edellyttää silti, että välittäjä antaa ostajalle oikeat ja riittävät tiedot, joten tietoisesti yläkanttiin laskettu vuokra-arvio ei ole sallittu. Huolellinen arvio on kuitenkin eri asia kuin puolueeton sijoitusanalyysi, ja sen tekeminen jää ostajalle itselleen.
Bruttotuotosta nettotuottoon – esimerkkilaskelma
Otetaan esimerkiksi 30 neliön yksiö Tampereen Hervannassa. Velaton hinta on 125 000 € ja vuokra 620 €/kk. Vuokratuloa kertyy vuodessa 7 440 €, joten bruttotuotto on 5,95 %. Tämä luku näkyy ilmoituksessa.
Sitten vähennetään kulut. Hoitovastike on 140 €/kk eli 1 680 € vuodessa. Kun yhden kuukauden tyhjäkäynti vuokralaisen vaihtuessa ja 400 euron vuosittainen varaus asunnon omille korjauksille vähennetään, nettovuokratuloksi jää 4 740 €. Hankintamenoon lisätään varainsiirtovero, joka on 1,5 % eli 1 875 €. Nettotuotoksi tulee näin noin 3,7 % ennen veroja ja rahoituskuluja.
Ero ilmoitetun ja todellisen tuoton välillä on yli kaksi prosenttiyksikköä, vaikka mikään esimerkin luvuista ei ole poikkeuksellinen. Laskentatapa on käyty tarkemmin läpi artikkelissa sijoitusasunnon vuokratuoton laskemisesta.
Mihin välittäjän vuokra-arvio perustuu
Hyvä vuokra-arvio on sidottu tiettyyn paikkaan. Helsingin Kalliossa ja Vuosaaressa samankokoisen yksiön vuokrissa voi olla 150-250 euron ero kuukaudessa. Myös Tampereen keskustan ja Hervannan välillä on selvä ero. Oulussa Linnanmaan opiskelija-asunnot vuokrautuvat elokuussa nopeasti, mutta tammikuussa samaan asuntoon voi olla vaikea löytää vuokralaista. Kaupunkien sisäisiä eroja on käsitelty enemmän artikkelissa vuokratuottokohteiden alueellisista eroista.
Ammattilainen katsoo ensin, millainen vuokralaiskunta alueella on, eikä vain neliöhintaa. Kysyntään vaikuttavat esimerkiksi raitiotien tai metron lähellä oleminen, korkeakoulujen sijainti ja alueen uudistuotannon määrä. Jos samalle alueelle valmistuu 300 uutta vuokra-asuntoa, vanhan kohteen vuokrataso voi joustaa alaspäin vuosien ajan.
Kun saat välittäjältä vuokra-arvion, pyydä nähtäväksi myös sen perusteet. Ammattitaitoinen LKV-välittäjä pystyy kertomaan, mihin vertailukohteisiin arvio perustuu ja kuinka nopeasti vastaavat asunnot ovat alueella vuokrautuneet.
Myytti: korkea bruttotuotto tarkoittaa hyvää sijoitusta
Pienellä paikkakunnalla tai osassa Pohjois- ja Itä-Suomea 1970-luvun kerrostaloyksiön bruttotuotto voi olla paperilla 8-10 %. Luku houkuttelee, mutta siihen sisältyy usein riskejä, jotka eivät näy prosentissa. Tulossa voi olla putkiremontti, jonka hinta on helposti satoja euroja neliöltä. Tyhjiä kuukausia voi kertyä paljon, ja asunnon arvo voi laskea väestön vähentyessä.
Helsingin 3-4 prosentin bruttotuotot taas ovat perustuneet pitkälti oletukseen arvonnoususta. Vuoden 2022 jälkeen korkojen nousu jäähdytti asuntomarkkinoita, ja hinnat laskivat myös pääkaupunkiseudulla. Arvonnousu on siis mahdollinen, mutta sitä ei voi pitää varmana. Tuottoprosenttia ei kannata koskaan arvioida erillään kohteen riskeistä.
Yleisimmät virheet vuokratuottoarvion tulkinnassa
Ensimmäinen virhe on luottaa voimassa olevaan vuokraan kysymättä sen taustoja. Pitkäaikaisen vuokralaisen vuokra voi olla selvästi markkinatasoa alempi. Myyntiä varten juuri tehty uusi vuokrasopimus voi puolestaan olla hinnoiteltu niin korkealle, ettei sama taso säily seuraavan vuokralaisen kohdalla.
Toinen virhe on sekoittaa myyntihinta ja velaton hinta. Jos asunnolla on yhtiölainaa, rahoitusvastike pienentää nettotuottoa merkittävästi. Usein tuotto on kuitenkin laskettu niin, ettei rahoitusvastiketta ole huomioitu.
Kolmas virhe on jättää taloyhtiön asiakirjat lukematta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on esitettävä yhtiökokoukselle selvitys kunnossapitotarpeista seuraavalle viidelle vuodelle. Tämä kunnossapitotarveselvitys ja isännöitsijäntodistus kertovat usein enemmän tulevasta tuotosta kuin myynti-ilmoitus. Ennen tarjousta välittäjältä kannattaa kysyä ainakin seuraavat asiat:
– Perustuuko vuokra-arvio toteutuneisiin vuokriin vai ilmoitettuihin pyyntivuokriin?
– Milloin nykyinen vuokrasopimus on tehty, ja onko siinä indeksiehto?
– Onko asunnolla osuutta yhtiölainasta, ja kuinka suuri rahoitusvastike on?
– Mitä isoja korjauksia kunnossapitotarveselvitykseen on kirjattu?
– Kuinka kauan vastaavien asuntojen vuokraaminen on alueella viime aikoina kestänyt?
Verotus ja rahoitus muuttavat lopullista tuottoa
Vuokratulo verotetaan pääomatulona. Pääomatulon veroprosentti on 30 % ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %. Vuokratulosta voi vähentää vuokraustoiminnan kulut, kuten hoitovastikkeen ja sijoitusasuntolainan korot. Varainsiirtovero on asunto-osakkeista 1,5 % ja kiinteistöistä 3 %. Verosäännöt muuttuvat ajoittain, joten tarkista voimassa olevat prosentit ja vähennykset aina Verohallinnolta.
Velkavipu voi parantaa oman pääoman tuottoa, mutta se lisää myös riskiä. Esimerkiksi 4 prosentin korolla otettu laina 3,7 prosentin nettotuoton asuntoon tuottaa negatiivista kassavirtaa. Rahoituksen vaihtoehdoista, kuten korkokatosta, laina-ajasta ja vakuuksista, on kerrottu tarkemmin artikkelissa sijoitusasunnon rahoituksen suunnittelusta. Lainaehdot kannattaa aina varmistaa omasta pankista.
Tämä artikkeli ei ole sijoitusneuvontaa. Jos tilanteeseen liittyy esimerkiksi yhtiömuotoinen sijoittaminen, perintö tai usean asunnon salkku, kannattaa kääntyä verokonsultin tai sijoitusasuntoihin perehtyneen LKV-välittäjän puoleen henkilökohtaista neuvontaa varten.
UKK
Onko välittäjän vuokratuottoarvio luotettava?
Arvion pitää perustua todellisiin tietoihin, ja välittäjä vastaa antamiensa tietojen oikeellisuudesta. Arvio on kuitenkin yleensä bruttotuotto, joten nettotuotto on laskettava itse vähentämällä vastikkeet, tyhjät kuukaudet, korjauskulut ja verot.
Mikä on hyvä vuokratuotto Suomessa?
Bruttotuotot vaihtelevat tyypillisesti 3-6 % välillä. Pääkaupunkiseudulla tuotot ovat alempia ja pienemmillä paikkakunnilla korkeampia. Hyvä tuotto riippuu siitä, kuinka paljon riskiä sijoittaja on valmis kantamaan, eikä prosenttia voi arvioida ilman kohteen kunnon ja sijainnin tarkastelua.
Voiko vuokratuottoarviota pyytää välittäjältä ennen asuntonäyttöä?
Voi. Pyydä samalla nähtäväksi isännöitsijäntodistus, vuokrasopimuksen pääehdot ja tieto vertailuvuokrista. Niiden avulla pystyt arvioimaan, kannattaako näytölle lähteä.
Yhteenveto
Välittäjän vuokratuottoarvio on hyvä lähtökohta, mutta sen pohjalta ei kannata tehdä ostopäätöstä. Muuta bruttoluku nettotuotoksi, tarkista taloyhtiön tulevat korjaukset ja selvitä, mihin vuokra-arvio perustuu. Kun lasket tuoton itse samoilla oletuksilla kahdesta tai kolmesta eri kohteesta, näet nopeasti, mikä niistä on oikeasti kiinnostava sijoitus.