Aktia LKV ja SP-Koti ovat pankkitaustaisia välitysketjuja, joita moni asunnon myyjä harkitsee, kun oma pankki on jo valmiiksi tuttu. Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä Aktia LKV ja SP-Koti tarjoavat, miten ne eroavat toisistaan ja muista ketjuista ja mitä myyjän tai ostajan kannattaa tarkistaa ennen toimeksiantosopimuksen allekirjoittamista. Tavoitteena on auttaa päättämään, sopiiko pankkitaustainen välittäjä juuri sinun asuntokauppaasi.
Pankkitaustaiset välitysketjut Suomen asuntomarkkinoilla
Suomessa monella välitysketjulla on pankki taustallaan. OP-Koti kuuluu OP Ryhmään, Aktia LKV Aktia Pankkiin ja SP-Koti Säästöpankkiryhmään. Ketjut ovat syntyneet samasta syystä: asuntokauppa ja asuntolaina kulkevat käsi kädessä, ja pankki haluaa olla mukana koko asiakkuuden ajan.
Taustalla oleva pankki ei muuta välitystoiminnan perussääntöjä. Jokaisen kiinteistönvälitysliikkeen on oltava Aluehallintoviraston (AVI) rekisterissä, ja toimistossa täytyy olla vastaava hoitaja, jolla on LKV-pätevyys. Välittäjää sitoo sama laki välitysliikkeistä ja välityksestä kuin itsenäistä yhden hengen toimistoa. Pankkiyhteys vaikuttaa lähinnä asiakaspolkuun, markkinointiresursseihin ja siihen, millä alueilla toimistoja on.
Suurten ketjujen kokonaiskuvaa käsitellään tarkemmin artikkelissa Kiinteistömaailma ja muut suuret välitysketjut Suomessa.
Aktia LKV:n palvelut ja vahvuudet
Aktian välitystoiminta painottuu samoille alueille kuin pankin konttoriverkosto, eli pääkaupunkiseudulle, Turun seudulle, Pohjanmaan rannikolle ja Itä-Uudellemaalle. Kaksikielisyys on tässä selvä etu. Vaasassa, Porvoossa tai Pietarsaaressa ruotsinkielinen myyjä tai ostaja saa usein koko palvelun omalla äidinkielellään kohteen tarkastuksesta kauppakirjaan asti.
Palveluvalikoima on tavallinen täyden palvelun välitys: kerrostaloasunnot, rivitalot, omakotitalot, vapaa-ajan asunnot ja tontit. Kokonaisuuteen kuuluvat yleensä hinta-arvio, valokuvaus, ilmoitukset Etuovi.comissa ja Oikotiessä, näytöt, tarjousneuvottelut sekä kaupantekotilaisuuden järjestäminen. Rannikkoalueella mökit ja saaristokiinteistöt ovat merkittävä osa kohteista, ja niissä paikallistuntemus vaikuttaa hintaan selvästi: rantaviivan pituus, vesioikeudet ja tieoikeudet ratkaisevat usein kymmeniä tuhansia euroja.
Toimistojen määrä ja tarkka palveluvalikoima muuttuvat ajan myötä. Tarkista siksi aina ajantasainen tilanne Aktian omilta sivuilta tai suoraan paikalliselta toimistolta.
SP-Koti ja paikallinen säästöpankkiverkosto
SP-Koti on Säästöpankkiryhmän kiinteistönvälitysketju. Sen toimistot toimivat tiiviissä yhteistyössä paikallisten säästöpankkien kanssa, ja niitä on paljon myös pienemmillä paikkakunnilla, esimerkiksi Etelä-Savossa, Pirkanmaalla ja Keski-Suomessa. Pienemmässä kunnassa SP-Kodin välittäjä voi olla yksi harvoista paikallisista LKV-välittäjistä.
Tällä on käytännön merkitystä. Kun Pieksämäellä myydään 1970-luvun omakotitaloa, paikallinen välittäjä tietää yleensä, mitä vastaavat talot ovat viime vuosina oikeasti maksaneet, ei vain mitä niistä on pyydetty. Pyyntihinnan ja toteutuneen hinnan ero voi taantuvilla alueilla olla 10-20 %, ja alueen tunteva välittäjä osaa hinnoitella kohteen realistisesti jo alussa.
SP-Kodin toimistot ovat ketjun alla toimivia yrityksiä, joten palvelun taso ja hinnoittelu vaihtelevat toimistoittain enemmän kuin moni olettaa. Yhden toimiston hinnasto ei kerro, mitä toinen toimisto veloittaa.
Mitä Aktia LKV:n ja SP-Kodin välityspalkkio sisältää
Välityspalkkiosta ei ole lakisääteistä määrää. Pankkitaustaisilla ketjuilla se on tyypillisesti 3-5 % kauppahinnasta, ja lisäksi tulee arvonlisävero 25,5 %. Moni toimisto ilmoittaa hinnan arvonlisäveron sisältävänä, mutta kuluttajalle annettavan hinnan on aina oltava kokonaishinta. Pyydä siis, että sopimukseen kirjataan selvästi lopullinen euromäärä.
Esimerkki: Turussa myydään 220 000 euron kerrostaloasunto, ja palkkio on 3,8 % arvonlisäveroineen. Myyjä maksaa 8 360 €. Useimmilla toimistoilla on lisäksi minimipalkkio, joka vaikuttaa erityisesti halvoissa kohteissa. Jos 60 000 euron yksiö Kemissä myydään 4 000 euron minimipalkkiolla, todellinen palkkio on lähes 7 % kauppahinnasta.
Kysy erikseen, kuuluvatko ammattimainen valokuvaus, maksullinen näkyvyys ilmoitusportaaleissa, isännöitsijäntodistus ja kaupanvahvistajan palkkio palkkioon. Prosentti- ja kiinteän hinnan eroja käsitellään tarkemmin artikkelissa Välityspalkkio Suomessa – prosentti ja kiinteä hinta.
Myytti: pankin välittäjä on pakko valita lainan takia
Yleinen harhaluulo on, että asunto pitää myydä oman pankin välitysketjun kautta, jos uusi asuntolaina otetaan samasta pankista. Näin ei ole. Laina ja välitystoimeksianto ovat erillisiä sopimuksia, ja voit kilpailuttaa ne kumpikin erikseen.
Pankki voi tarjota yhteistarjouksia, esimerkiksi alennusta välityspalkkiosta lainan yhteydessä. Ne kannattaa laskea euroina. Joskus 0,3 prosenttiyksikön alennus välityspalkkiosta on vähemmän arvoinen kuin toisen pankin parempi lainamarginaali 20 vuoden laina-ajalla. Lainaehdot, korkokatto ja marginaalit kannattaa varmistaa suoraan pankeista, koska ne muuttuvat jatkuvasti.
Yleisimmät virheet välitysketjua valittaessa
Ammattilainen arvioisi välittäjän yksilönä eikä ketjun logon perusteella. Nämä virheet toistuvat useimmin:
- Ketju valitaan pelkän brändin perusteella, vaikka asuntokaupan onnistumisen ratkaisee yksittäisen välittäjän kokemus samantyyppisistä kohteista samalla alueella.
- Hinta-arviota pidetään lupauksena. Yläkanttiin osuva arvio voi houkutella toimeksiannon tekemiseen, mutta liian korkealle hinnoiteltu kohde jää myyntiin kuukausiksi ja päätyy hintojen alennuksiin.
- Toimeksiannon kestoa ja irtisanomisehtoja ei lueta. Yksinmyyntitoimeksianto on usein 3-4 kuukauden mittainen, ja jälkimarkkinointiehto voi oikeuttaa palkkioon vielä sopimuksen päättymisen jälkeenkin.
Kolmen välittäjän kutsuminen arviokäynnille ei maksa mitään, ja se kertoo enemmän kuin mikään esite. Lisää vinkkejä vertailuun saat artikkelista Kiinteistönvälityksen valinta – näin löydät sopivan välittäjän.
Milloin pankkitaustainen ketju ei ole paras valinta
Pankkiketjun vahvuus on volyymissa: tavanomaiset kerrostaloasunnot ja rivitalot kaupunkialueilla. Erikoiskohteissa tilanne muuttuu. Metsätilan tai maatilan myynnissä erikoistunut välittäjä, kuten Otsola, tuntee puustoarviot ja tilusjärjestelyt paremmin. Arvokkaissa premium-kohteissa taas kansainvälinen ostajaverkosto voi painaa enemmän kuin paikallinen konttori.
Kuolinpesän myynti, ositus tai rasitteiden sotkema kiinteistö vaativat myös usein asianajajan apua välittäjän rinnalle. Kauppakirjan ehdot, virhevastuut ja perinnönjakoon liittyvät kysymykset kannattaa käydä läpi pätevän juristin kanssa ketjusta riippumatta.
UKK
Onko Aktia LKV:n tai SP-Kodin välittäjä aina laillistettu kiinteistönvälittäjä?
Ei välttämättä. Välitysliikkeellä on oltava LKV-pätevyyden omaava vastaava hoitaja, mutta kaikilla yksittäisillä myyjillä ei ole LKV-tutkintoa. Kysy suoraan, kenellä on pätevyys ja kuka vastaa sinun kaupastasi.
Voiko välityspalkkiosta neuvotella pankkiketjussa?
Voi. Palkkio on sopimuskysymys, ja varsinkin helposti myytävissä kohteissa sekä vilkkaan markkinan alueilla toimistoilla on neuvotteluvaraa. Pyydä kirjallinen tarjous ja vertaa sitä vähintään kahteen muuhun.
Paljonko ostaja maksaa varainsiirtoveroa?
Asunto-osakkeen kaupassa varainsiirtovero on 1,5 % ja kiinteistön kaupassa 3 % vuodesta 2024 alkaen. Ensiasunnon ostajan vapautus poistui samaan aikaan. Tarkista ajantasaiset tiedot aina Verohallinnosta.
Näin valitset pankkiketjun ja muiden välillä
Aktia LKV on luonteva vaihtoehto rannikkoalueilla ja kaksikielisillä paikkakunnilla. SP-Kodin vahvuus on laaja paikallinen verkosto pienemmillä paikkakunnilla. Kummassakin ketjussa lopputulos riippuu silti yksittäisestä välittäjästä, toimiston hinnastosta ja siitä, kuinka hyvin välittäjä tuntee juuri sinun kohdetyyppisi.
Pyydä ainakin kolme arviota, vertaa palkkioita euroina ja lue toimeksiantosopimus ennen allekirjoitusta. Jos kaupassa on poikkeuksellisia piirteitä, hanki lisäksi henkilökohtaista neuvontaa LKV-välittäjältä, asianajajalta tai verokonsultilta.