Asunto-osakekirjan luovutus on asuntokaupan hetki, jolloin omistusoikeus siirtyy myyjältä ostajalle. Tämä artikkeli on asunnon myyjälle ja ostajalle, jotka haluavat ymmärtää, miten asunto-osakekirjan luovutus välittäjän kautta käytännössä etenee. Moni kauppa viivästyy päiviä tai viikkoja jonkin pienen asian takia: osakekirja on kateissa, siirtomerkintä puuttuu tai pankki ei vapauta panttia ajallaan. Kun tiedät etukäteen, mitä kaupantekopäivänä tapahtuu, osaat varautua niihin ajoissa.
Paperinen vai sähköinen osakekirja – mikä ero on luovutuksessa?
Suomessa valtaosa asunnoista on asunto-osakeyhtiön osakkeita, eikä ostaja saa omistukseensa kiinteistöä vaan oikeuden hallita tiettyä huoneistoa. Tämä rakenne on kansainvälisesti harvinainen. Pitkään omistuksen todisti paperinen osakekirja, joka luovutettiin kaupassa fyysisesti uudelle omistajalle.
Vuodesta 2019 alkaen uusien taloyhtiöiden osakkeet on merkitty suoraan Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään. Vanhojen taloyhtiöiden piti toimittaa osakeluettelonsa tiedot järjestelmään vuoden 2023 loppuun mennessä. Yksittäisen osakkaan paperinen osakekirja muutetaan sähköiseksi, kun se luovutetaan isännöitsijälle mitätöitäväksi, ja viimeistään silloin, kun omistusoikeus siirtyy seuraavan kerran.
Käytännön ero on suuri. Sähköisessä kaupassa mitään paperia ei siirretä käsistä toisiin. Ostaja hakee omistusoikeutensa kirjaamista Maanmittauslaitokselta, ja kirjaus on julkinen todiste omistuksesta. Paperisessa kaupassa osakekirjan alkuperäinen kappale ja sen siirtomerkinnät ovat edelleen ratkaisevia.
Näin asunto-osakekirjan luovutus etenee välittäjän kautta
Ammattilainen aloittaa selvitystyön jo toimeksiannon alussa, ei vasta kaupantekopäivänä. LKV-välittäjä tarkistaa isännöitsijäntodistuksesta ja huoneistotietojärjestelmästä, onko osake sähköinen vai paperinen, kenen nimissä se on ja onko siihen kirjattu panttauksia tai rajoituksia. Myynnin vaatimista asiakirjoista kerrotaan tarkemmin artikkelissa taloyhtiön osakehuoneiston myynnin asiakirjoista.
Tyypillinen luovutus etenee näin:
1. Välittäjä selvittää osakkeen olinpaikan: myyjän kotona, myyjän pankissa panttina vai jo sähköisenä huoneistotietojärjestelmässä.
2. Kauppakirja laaditaan ja allekirjoitetaan, useimmiten sähköisesti DIAS-palvelussa tai pankin konttorissa.
3. Ostajan pankki maksaa kauppahinnan, ja myyjän pankki kuittaa vanhan lainan pois.
4. Paperisen osakekirjan myyjän pankki luovuttaa ostajan pankille, joka ottaa sen uuden lainan vakuudeksi. Sähköisessä kaupassa pantinhaltijan merkintä vaihtuu järjestelmässä.
5. Ostaja maksaa varainsiirtoveron ja hakee omistusoikeuden kirjaamista. Välittäjä ilmoittaa luovutuksesta isännöitsijälle.
Varainsiirtovero on 1.1.2024 alkaen ollut asunto-osakkeiden kaupassa 1,5 % kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta. Samalla ensiasunnon ostajan verovapaus poistui. Määräaikoja ja maksukäytäntöjä kannattaa tarkistaa Verohallinnosta, sillä niihin tehdään muutoksia.
Pankkien rooli on usein suurempi kuin luullaan
Kun asunnossa on lainaa, myyjällä ei ole osakekirjaa hallussaan, vaikka moni niin luulee. Se on pankin holvissa vakuutena. Esimerkiksi Tampereella kerrostaloasuntoaan myyvä pariskunta saattaa etsiä osakekirjaa kotoa viikon, kunnes selviää, että se on ollut koko ajan Nordean tai OP:n hallussa.
Pankkien välinen luovutus sujuu tavallisesti samana päivänä, kun molemmat pankit ovat mukana DIAS-kaupassa. Jos toinen osapuoli on pieni paikallispankki tai ostaja maksaa omilla varoillaan, välittäjä sopii erikseen, kuka toimittaa osakekirjan kenelle ja missä vaiheessa. Tällöin kaupanteon aikataulu kannattaa sopia 1-2 viikkoa etukäteen.
Poikkeus: kuolinpesän myydessä asunnon osakekirja voi olla pesänhoitajan, asianajajan tai jonkun osakkaan hallussa. Perunkirjoituksen ja pesän edustusoikeuden on oltava kunnossa ennen kauppaa. Kuolinpesien ja ositusten kohdalla lakimiehen apu on käytännössä välttämätöntä.
Kadonnut osakekirja ja puuttuvat siirtomerkinnät
Jos paperinen osakekirja on kadonnut, se on kuoletettava käräjäoikeudessa. Menettelyyn kuuluu kuulutus ja odotusaika, joten se kestää tavallisesti useita kuukausia. Kauppa voidaan joskus tehdä jo ennen kuolettamista, mutta silloin kauppakirjan ehdot on laadittava huolellisesti ja ostajan pankin on hyväksyttävä järjestely.
Toinen yleinen ongelma ovat siirtomerkinnät. Paperisen osakekirjan kääntöpuolelta pitää pystyä seuraamaan katkeamaton omistusketju aiemmilta omistajilta nykyiselle myyjälle. Jos yksikin siirto puuttuu, esimerkiksi perintönä saadun asunnon kohdalla, välittäjä pyytää selvityksen ennen kuin kauppaa voidaan viedä eteenpäin. Asunto-osakeyhtiölaki ja muu lainsäädäntö asettavat välittäjälle selonottovelvollisuuden, jota käsitellään artikkelissa asunto-osakeyhtiölain vaatimuksista välittäjälle.
Myytti: paperiset osakekirjat lakkasivat olemasta voimassa vuonna 2023
Tämä väärinkäsitys kuulostaa uskottavalta, koska vuoden 2023 määräaika oli paljon esillä. Määräaika koski kuitenkin taloyhtiöitä ja niiden osakeluetteloita, ei osakkaiden omia osakekirjoja. Paperinen osakekirja on edelleen pätevä asiakirja siihen asti, kun se muutetaan sähköiseksi.
Käytännössä paperinen osakekirja tulee muuttaa sähköiseksi viimeistään seuraavan kaupan yhteydessä. Siksi sitä ei kannata hävittää eikä pitää huonosti säilössä sillä ajatuksella, ettei sillä olisi enää merkitystä. Ilman sitä kauppa viivästyy.
Yleisimmät virheet osakekirjan luovutuksessa
Osakekirjan olinpaikka selvitetään liian myöhään. Kun asia selviää vasta kaupantekoviikolla, aikataulu venyy usein, ja ostajan oman asunnon myynti tai muutto voi mennä sekaisin.
Myyjä luovuttaa osakekirjan ennen kuin kauppahinta on maksettu. Yksityiskaupoissa näin käy yllättävän usein. Kun välittäjä hoitaa kaupan, osakekirja ja raha vaihtavat omistajaa samanaikaisesti, ja juuri siinä on yksi välityksen keskeisistä hyödyistä.
Omistusoikeuden kirjaaminen jää tekemättä. Sähköisessä kaupassa ostaja on se, joka hakee kirjausta. Jos kirjausta ei haeta, omistus ei näy järjestelmässä, ja esimerkiksi uuden lainan saaminen tai seuraava myynti vaikeutuu.
UKK
Tarvitaanko asunto-osakkeen kauppaan kaupanvahvistaja?
Ei tarvita. Kaupanvahvistajaa tarvitaan kiinteistön, esimerkiksi omistustontilla olevan omakotitalon, kaupassa. Asunto-osakkeen kaupan voi tehdä vapaamuotoisella kirjallisella kauppakirjalla, vaikka välittäjän tai DIAS-palvelun käyttö on tavallisinta.
Kuinka nopeasti omistusoikeus siirtyy sähköisessä kaupassa?
DIAS-kaupassa kauppahinta ja omistus siirtyvät yleensä saman päivän aikana. Ostajan omistus on kuitenkin julkisesti todennettavissa vasta, kun Maanmittauslaitos on kirjannut sen huoneistotietojärjestelmään. Kirjauksen käsittelyaika vaihtelee, ja ajantasainen tieto kannattaa tarkistaa Maanmittauslaitokselta.
Mistä ostaja tietää, että välittäjä hoitaa luovutuksen oikein?
Välitysliikkeen on oltava rekisteröity Aluehallintovirastoon, ja kaupan hoitajalla tulisi olla LKV-pätevyys. Pätevyyden tarkistamisesta kerrotaan artikkelissa LKV-välittäjän pätevyydestä ja sen tunnistamisesta.
Tarkista osakkeen tila heti alussa
Asunto-osakekirjan luovutus välittäjän kautta sujuu yleensä ongelmitta, kun osakkeen tila selvitetään heti toimeksiannon alussa. Paperisen osakekirjan kohdalla tarkistetaan sen sijainti, siirtomerkinnät ja panttaukset. Sähköisessä kaupassa varmistetaan, että tiedot on kirjattu huoneistotietojärjestelmään oikein ja että ostaja hakee omistuksensa kirjaamista.
Jos myyt asuntoa, pyydä pankiltasi tieto osakekirjan sijainnista jo ennen kuin myynti-ilmoitus julkaistaan. Kuolinpesät, ositukset, kadonneet osakekirjat ja muut poikkeustilanteet kannattaa käydä läpi LKV-välittäjän tai asianajajan kanssa ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Varainsiirtoveron ja kirjausmaksujen ajantasaiset tiedot saat Verohallinnosta ja Maanmittauslaitokselta.