Kerrostaloasunnon myyntihinta ratkaisee, kuinka paljon myyjälle jää rahaa käteen ja kuinka nopeasti kauppa syntyy. Myyjä hyötyy realistisesta hinta-arviosta eniten silloin, kun se tehdään ennen kuin ilmoitus julkaistaan Etuoveen tai Oikotielle. Tässä artikkelissa käydään läpi, miten ammattilainen arvioi kerrostaloasunnon hinnan, mitkä tekijät nostavat ja laskevat sitä ja mihin virheisiin myyjät useimmin kompastuvat.
Velaton hinta ja myyntihinta eivät ole sama asia
Suomessa valtaosa kerrostaloasunnoista myydään asunto-osakeyhtiön osakkeina. Tämä rakenne on kansainvälisesti harvinainen, ja se vaikuttaa suoraan hinnoitteluun. Ostaja ei osta pelkkää huoneistoa, vaan myös osuuden taloyhtiön veloista.
Velaton hinta on myyntihinta ja huoneistolle kohdistuvan yhtiölainaosuuden summa. Jos kaksion velaton hinta on 210 000 € ja lainaosuus 45 000 €, ostaja maksaa myyjälle 165 000 €. Vertailu tehdään aina velattomilla hinnoilla, koska lainaosuudet vaihtelevat talosta toiseen jopa kymmeniä tuhansia euroja.
Rajatapaus tulee vastaan, kun taloyhtiö on juuri päättänyt putkiremontista, mutta lainaa ei ole vielä nostettu. Tällöin tuleva lainaosuus ei näy isännöitsijäntodistuksessa velkana, vaikka ostaja joutuu maksamaan sen. Kokenut välittäjä laskee tulevan kustannuksen mukaan hinta-arvioon jo ennen ensimmäistä näyttöä.
Mistä kerrostaloasunnon myyntihinta muodostuu
Ammattilainen aloittaa arvion toteutuneista kaupoista, ei pyyntihinnoista. Myynti-ilmoitusten hinnat kertovat vain myyjien toiveista. Toteutuneet kauppahinnat löytyvät ympäristöministeriön ylläpitämästä Asuntojen hintatiedot -palvelusta, jonka tiedot perustuvat KVKL:n hintaseurantapalveluun. Välittäjillä on lisäksi käytössään laajempi KVKL HSP -aineisto, josta näkee myös myyntiajat.
Sijainnin jälkeen hintaa määrittävät eniten seuraavat tekijät:
– rakennusvuosi ja tehdyt tai tulevat peruskorjaukset (putki-, julkisivu- ja kattoremontti)
– kerros, hissi, parveke ja ilmansuunta
– hoitovastike ja rahoitusvastike suhteessa neliöihin
– huoneiston pohjaratkaisu ja kunto
– taloyhtiön talous ja tontin omistusmuoto (oma vai vuokratontti)
Saman kaupunginosan sisällä erot ovat suuria. Helsingin Kalliossa 1920-luvun kivitalon remontoitu kaksio ja 1970-luvun elementtitalon kaksio voivat erota velattomalta neliöhinnaltaan 1 500-2 500 €. Tampereella keskustan ja Hervannan välinen ero on samaa suuruusluokkaa, joskin kokonaistaso on matalampi.
Näin välittäjä arvioi hinnan käytännössä
Arvio etenee yleensä samassa järjestyksessä. Ensin välittäjä tarkastaa kohteen paikan päällä, koska kuntoa ja valoisuutta ei näe kuvista. Sen jälkeen hän kokoaa 5-10 vertailukauppaa viimeisen 6-12 kuukauden ajalta samalta alueelta ja mieluiten samanikäisistä taloista.
Seuraavaksi vertailukaupat oikaistaan. Ylin kerros ja hissi nostavat hintaa, katutason asunto ilman parveketta laskee. Juuri tehty putkiremontti voi nostaa velatonta neliöhintaa selvästi, mutta vain jos remontin lainaosuus on huomioitu oikein. Lopuksi tarkistetaan taloyhtiön asiakirjat: isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys ja tilinpäätös.
Käytännön esimerkki: myyjä Jyväskylän Kortepohjassa uskoo kolmionsa olevan 190 000 € arvoinen, koska naapurirapussa vastaava asunto oli ilmoituksessa juuri sillä hinnalla. Toteutuneiden kauppojen mukaan vastaavat kolmiot ovat menneet kaupaksi 172 000-178 000 €:lla, ja taloyhtiön kunnossapitotarveselvityksessä on julkisivuremontti kolmen vuoden päähän. Realistinen pyyntihinta asettuu lähemmäs 179 000 €:a. Jos ilmoitus olisi julkaistu 190 000 €:lla, se olisi todennäköisesti seissyt kuukausia ilman tarjouksia.
Taloyhtiön asiakirjoista kerrotaan tarkemmin oppaassa osakehuoneiston myynnin asiakirjoista.
Myytti: korkea pyyntihinta jättää neuvotteluvaraa
Moni myyjä ajattelee, että kannattaa aloittaa korkealta ja laskea myöhemmin. Asuntomarkkinoilla tämä toimii harvoin. Ostajat seuraavat ilmoituksia hakuvahdeilla, ja suurin kiinnostus kohdistuu ilmoitukseen ensimmäisten 2-3 viikon aikana.
Ylihinnoiteltu asunto jää tuona aikana vertailukohdaksi muille, jolloin muut asunnot näyttävät edullisilta. Kun hintaa sitten lasketaan, ostajat kysyvät, mikä asunnossa on vialla. Lopullinen kauppahinta jää usein alemmaksi kuin realistisella aloitushinnalla olisi saatu.
Poikkeus on harvinainen kohde, kuten merinäköalalla varustettu ullakkohuone Helsingin Eirassa. Vertailukauppoja on vähän, ja hieman yläkanttiin asetettu hinta voi olla perusteltu. Silloinkin aikataulu kannattaa sopia välittäjän kanssa etukäteen.
Yleisimmät virheet hinta-arviossa
Pyyntihintojen käyttäminen vertailuna. Ilmoitusten hinnat ovat tyypillisesti 3-8 % toteutuneita kauppahintoja korkeampia. Kun myyjä vertaa omaa asuntoaan muiden pyyntihintoihin, arvio vääristyy heti alussa.
Omien remonttien hinnoittelu euro eurosta. 25 000 €:n keittiöremontti ei nosta asunnon arvoa 25 000 €:lla. Se nopeuttaa myyntiä ja voi nostaa hintaa jonkin verran, mutta ostaja maksaa omasta mausta harvoin täyttä hintaa.
Tulevien remonttien sivuuttaminen. Jos kunnossapitotarveselvityksessä on putkiremontti 2-4 vuoden päässä, ostajan pankki ja ostaja itse ottavat sen huomioon. Myyjän kannattaa tehdä sama hinnoittelussa.
Ajankohdallakin on merkitystä. Vuoden 2022 jälkeen nousseet korot jäähdyttivät asuntomarkkinaa selvästi, ja hintakehitys on ollut pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa erilaista kuin pienemmillä paikkakunnilla. Vuoden kaupat eivät välttämättä kuvaa tämän päivän tilannetta, joten tuoreimmat vertailukaupat painavat eniten.
Hinnasta käteen jäävään summaan
Myyntihinnasta vähennetään välityspalkkio, joka on Suomessa vapaasti neuvoteltavissa. Perinteisellä välityksellä se on tyypillisesti 2-5 % kauppahinnasta, ja summaan lisätään arvonlisävero 25,5 %. Esimerkiksi 180 000 €:n kaupassa 3,5 %:n palkkio on 6 300 € ja alv:n kanssa noin 7 900 €. Palkkiomalleja on avattu tarkemmin artikkelissa välityspalkkiosta prosentti- ja kiinteänä hintana.
Ostaja maksaa varainsiirtoveron, joka on asunto-osakkeiden kaupassa vuodesta 2024 lähtien 1,5 % velattomasta hinnasta. Ensiasunnon ostajan vapautus poistui samassa yhteydessä. Myyjää koskee mahdollinen luovutusvoittovero, jos asunto ei ole ollut hänen vakituisena asuntonaan vähintään kahden vuoden ajan. Verotuksen yksityiskohdat kannattaa aina tarkistaa Verohallinnosta tai veroneuvojalta, koska säännöt ja tulkinnat muuttuvat.
Vaativissa tilanteissa, kuten perikunnan myydessä asuntoa, avioeron osituksessa tai jos asunnossa epäillään piilevää vikaa, hinta-arvion lisäksi tarvitaan asianajajan tai LKV-välittäjän henkilökohtaista neuvontaa. Kauppakirjan ehdot ja virhevastuu ratkaistaan aina tapauskohtaisesti.
UKK
Mikä on ero välittäjän hinta-arvion ja virallisen arviokirjan välillä?
Välittäjän hinta-arvio on markkina-arvio myynnin suunnittelua varten. Pankit ja perinnönjaot voivat edellyttää kirjallista arviolausuntoa, jonka laatii yleensä laillistettu kiinteistönvälittäjä tai auktorisoitu kiinteistöarvioija. Lausunnosta veloitetaan tyypillisesti 150-400 €.
Kuinka kauan kerrostaloasunnon hinta-arvio on voimassa?
Vakaalla markkinalla arvio pysyy käyttökelpoisena noin 3-6 kuukautta. Jos korot tai alueen kauppamäärät muuttuvat nopeasti, arvio kannattaa päivittää aiemmin.
Kannattaako hinta-arvio pyytää useammalta välittäjältä?
Kannattaa, mutta korkein arvio ei ole automaattisesti paras. Olennaista on, millä vertailukaupoilla välittäjä perustelee arvionsa. Jos yksi arvio poikkeaa muista yli 10 %, perustelut kannattaa kysyä tarkasti.
Viimeinen tarkistus ennen hinnan päättämistä
Kerrostaloasunnon myyntihinta kannattaa lyödä lukkoon vasta, kun käytössä on toteutuneet vertailukaupat, ajantasainen isännöitsijäntodistus ja tieto tulevista remonteista. Velaton hinta on vertailun perusta, ja tuoreimmat kaupat painavat eniten. Myyjä hyötyy siitä, että välittäjä näyttää laskelmansa auki eikä vain kerro lopputulosta. Valmisteluun ja näyttöihin liittyviä käytännön vinkkejä löytyy oppaasta kerrostaloasunnon myynnistä välittäjän näkökulmasta.