Kun omakotitalo myydään, voitosta menevä vero voi olla nolla tai kymmeniä tuhansia euroja. Omakotitalon myynnin luovutusvoitto ja sen verotus riippuu muutamasta asiasta: kuinka kauan talo on ollut omistuksessa, onko siinä asuttu ja miten talo on aikanaan hankittu. Tämä artikkeli on talon myyntiä suunnittelevalle. Sen avulla voi arvioida verot ennen kauppaa eikä vasta seuraavan kevään veropäätöksessä.
Milloin omakotitalon myynti on verovapaata
Oman asunnon myynti on verovapaata, jos myyjä tai hänen perheensä on omistanut talon ja asunut siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Kahden vuoden ajan ei tarvitse olla juuri ennen kauppaa. Riittää, että ehto on täyttynyt jossain kohtaa omistusaikaa.
Esimerkki: perhe osti omakotitalon Kangasalta vuonna 2014 ja asui siinä seitsemän vuotta. Sen jälkeen he muuttivat Tampereen keskustaan ja vuokrasivat talon. Kun talo myydään vuonna 2026, myynti on yleensä edelleen verovapaa, vaikka talo on ollut viimeiset viisi vuotta vuokralla.
Verovapaus koskee taloa ja sen asumiseen tarvittavaa tonttia. Jos tontilta myydään erikseen lohkottu rakennuspaikka tai iso metsäpala, se osuus on yleensä veronalaista. Sama koskee kesämökkiä: vapaa-ajan asunnon myynti ei ole verovapaata, vaikka mökki olisi omistettu 30 vuotta. Poikkeus on tilanne, jossa mökki on ollut myyjän vakituinen koti.
Myytti: ”Talossa asuminen tekee myynnistä aina verovapaan”
Ajatus on yleinen, mutta se pitää paikkansa vain, jos ehdot täyttyvät. Jos talossa on asuttu 1 vuosi 10 kuukautta, luovutusvoitto on veronalainen, eikä veroviranomainen jousta. Asumisen pitää myös näkyä väestötietojärjestelmässä ja tosiasiallisessa käytössä. Pelkkä osoitteenmuutos ei riitä.
Kahdella muulla ryhmällä on yllättäviä tilanteita. Perintönä saatu talo on verovapaa vain, jos perillinen itse omistaa sen ja asuu siinä kaksi vuotta. Perinnönjättäjän asumisaika ei siirry perilliselle. Jos talosta on vuokrattu esimerkiksi erillinen sivuasunto, verovapaus voi koskea vain sitä osaa, jota omistaja on itse käyttänyt asumiseen.
Luovutusvoiton laskeminen omakotitalon kaupassa
Jos verovapauden ehdot eivät täyty, luovutusvoitto lasketaan kahdella tavalla, ja myyjä voi käyttää itselleen edullisempaa. Ensimmäinen tapa on vähentää myyntihinnasta todellinen hankintameno. Siihen lasketaan ostohinta, aikanaan maksettu varainsiirtovero, mahdollinen ostovaiheen välityspalkkio sekä perusparannukset, kuten lisäsiipi tai uusi autotalli. Lisäksi myyntihinnasta vähennetään myynnin kulut, esimerkiksi välityspalkkio ja kuntotarkastus.
Toinen tapa on hankintameno-olettama. Silloin myyntihinnasta vähennetään 20 % tai 40 %, jos talo on omistettu vähintään 10 vuotta. Olettama korvaa kaikki kulut, joten välityspalkkiota ei voi vähentää sen lisäksi. Olettaman avulla ei myöskään voi syntyä tappiota.
Laskuesimerkki: perillinen sai talon Lahdesta vuonna 2019. Perintöverotuksessa talon arvoksi vahvistettiin 180 000 €, ja perintöveroa maksettiin 6 000 €. Talo myydään 260 000 eurolla, ja välityspalkkio on 4 % + alv 25,5 % eli 13 052 €.
Todellisilla kuluilla luovutusvoitto on 260 000 − 180 000 − 6 000 − 13 052 = 60 948 €. Omistusaika on alle 10 vuotta, joten olettama olisi 20 %, ja voittoa jäisi 208 000 €. Valinta on helppo. Pääomatuloveroa maksetaan 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävästä osasta. Veroa kertyy tässä noin 19 500 €.
Välityspalkkion suuruus vaikuttaa siis suoraan verotettavaan voittoon. Palkkion määräytymisestä kerrotaan tarkemmin artikkelissa välityspalkkio Suomessa.
Perintö, lahja ja ositus muuttavat laskentaa
Perintönä saadun talon hankintameno on perintöverotuksessa vahvistettu arvo, ja siihen lisätään maksettu perintövero. Lahjana saadussa talossa toimitaan samalla tavalla lahjaverotuksen arvon perusteella. Jos lahjaksi saatu talo myydään vuoden sisällä, käytetään lahjoittajan alkuperäistä hankintamenoa ja hankinta-aikaa. Sääntö estää kiertämästä veroa lahjoittamalla.
Osituksessa saatu talo säilyttää alkuperäisen hankkijan hankinta-ajan ja hankintamenon. Tämä on tärkeää eroamassa oleville puolisoille. Jos talo on hankittu esimerkiksi vuonna 2008 ja myydään osituksen jälkeen, 40 %:n hankintameno-olettama voi olla käytettävissä, vaikka toinen puoliso on saanut talon omistukseensa vasta äskettäin.
Perintö- ja ositustilanteet kannattaa aina käydä läpi asianajajan tai verokonsultin kanssa ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Laillistettu kiinteistönvälittäjä (LKV) tuntee kaupan käytännöt, mutta hänen tehtävänsä ei ole antaa verokohtaista neuvontaa.
Ostajan verot omakotitalokaupassa
Omakotitalo tontteineen on kiinteistö, joten ostaja maksaa varainsiirtoveroa 3 % kauppahinnasta. Asunto-osakkeissa vero on 1,5 %. Ensiasunnon ostajan vapautus varainsiirtoverosta poistui vuoden 2024 alusta, joten myös ensiasunnon ostaja maksaa nykyään veron.
Varainsiirtovero maksetaan oma-aloitteisesti kahden kuukauden kuluessa kaupasta. Lainhuutoa haetaan Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa. Maksettu vero lisätään ostajan hankintamenoon, ja siitä on hyötyä, jos talo joskus myydään veronalaisesti. Koko myynnin aikataulu on kuvattu tarkemmin artikkelissa kiinteistön myyntiprosessi ja sen aikataulu Suomessa.
Yleisimmät virheet luovutusvoiton ilmoittamisessa
Kokenut välittäjä näkee samat virheet vuodesta toiseen. Yleisimmät ovat nämä:
– Kuitit puuttuvat. Perusparannuksia ei voi vähentää ilman tositteita. Uudessa kylpyhuoneessa tai lisäsiivessä voi olla kyse 20 000-60 000 eurosta, joka menetetään, jos laskut on heitetty pois.
– Vuosikorjaukset sekoitetaan perusparannuksiin. Esimerkiksi tavanomainen ulkomaalaus palauttaa talon ennalleen. Hankintamenoon se voidaan lisätä yleensä vain, jos sitä ei ole vähennetty aiemmin vuokratulosta.
– Ilmoitus unohtuu. Veronalainen luovutusvoitto ilmoitetaan itse OmaVerossa myyntiä seuraavana keväänä. Esitäytetty veroilmoitus ei laske voittoa automaattisesti.
– Lisäennakkoa ei makseta. Kun lisäennakon maksaa pian kaupan jälkeen, voi välttyä jäännösveron korolta ja yllättävältä laskulta.
Ennen myyntiä tehdystä kuntotarkastuksesta voi olla hyötyä kahdella tavalla. Sen kulut voi vähentää myyntikuluina, ja se pienentää riskiä virhevastuusta, joka voi myöhemmin leikata kauppahintaa. Lisää aiheesta artikkelissa omakotitalon kuntotarkastus ennen myyntiä.
Luovutustappio ja sen hyödyntäminen
Pohjois- ja Itä-Suomessa talon arvo on monella paikkakunnalla laskenut. Silloin myynnistä voi syntyä luovutustappio todellisilla hankintamenoilla laskettuna. Tappio on vähennyskelpoinen vain, jos myynti olisi ollut veronalainen. Verovapaan oman kodin myynnistä syntynyttä tappiota ei voi vähentää.
Vähennyskelpoinen tappio vähennetään luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista myyntivuonna ja viitenä seuraavana vuonna. Esimerkiksi perintötalon tappio voi pienentää osinkotulojen tai osakemyyntien veroja.
UKK
Pitääkö verovapaasta omakotitalon myynnistä tehdä ilmoitus Verohallinnolle?
Verovapaata oman asunnon myyntiä ei tarvitse ilmoittaa. Verohallinto voi kuitenkin pyytää selvitystä, joten kauppakirja ja asumista osoittavat tiedot kannattaa säilyttää.
Voiko välityspalkkion vähentää, jos käyttää hankintameno-olettamaa?
Ei voi. Olettama (20 % tai 40 %) korvaa kaikki hankinta- ja myyntikulut. Todellisia kuluja käytetään vain, jos ne ovat yhteensä suuremmat kuin olettama.
Lasketaanko perinnönjättäjän asumisaika mukaan verovapauteen?
Ei lasketa. Perillisen pitää itse omistaa talo ja asua siinä yhtäjaksoisesti kaksi vuotta, jotta myynti on verovapaa.
Yhteenveto: laske vero ennen hinnan sopimista
Omakotitalon myynnin verotus ratkeaa pääosin ennen kuin talo laitetaan myyntiin. Asumisaika, hankintatapa ja tallessa olevat kuitit ratkaisevat, onko vero nolla vai lähes 20 000 euroa. Kerää perusparannusten laskut, laske molemmat vaihtoehdot ja varaa veroa varten rahaa jo kauppahinnan tullessa tilille.
Veroprosentit ja tulorajat voivat muuttua, joten tarkista ajantasaiset tiedot vero.fi-sivustolta. Perintö-, ositus- ja vuokrauskysymyksissä kannattaa kysyä neuvoa verokonsultilta tai asianajajalta.