Ulkomaiset ostajat ovat viime vuosina nostaneet päätään Suomen asuntomarkkinoilla, ja moni kiinteistönvälitys on erikoistunut juuri heidän palvelemiseensa. Kehitys näkyy erityisesti pääkaupunkiseudulla, rannikkokaupungeissa ja suosituilla mökkialueilla, joissa ulkomaalaistaustaisten ostajien osuus kaupoista on kasvanut tasaisesti.
Keitä ulkomaiset ostajat Suomessa ovat
2010-luvulla Suomen asuntomarkkinoilla näkyi erityisesti venäläisiä ja virolaisia ostajia, jotka hankkivat sekä sijoitusasuntoja että vapaa-ajan kohteita. Tilanne on sittemmin muuttunut merkittävästi geopoliittisten syiden vuoksi, ja nykyään painopiste on siirtynyt muihin eurooppalaisiin ostajaryhmiin – muun muassa saksalaisiin, hollantilaisiin ja muihin Pohjoismaista tuleviin ostajiin.
Osa ulkomaisista ostajista on Suomeen muuttavia ammattilaisia tai paluumuuttajia, osa taas sijoittajia, jotka etsivät vakaata eurooppalaista markkinaa hajauttamaan omaisuuttaan. Kolmas ryhmä on premium- ja vapaa-ajan kohteiden ostajat, jotka hakevat esimerkiksi järvenrantatonttia tai arvokasta kaupunkiasuntoa.
Miksi kiinteistönvälitystoimiston valinta on erityisen tärkeää ulkomaiselle ostajalle
Suomalainen asuntomarkkina poikkeaa monesta muusta maasta merkittävällä tavalla: valtaosa asunnoista on asunto-osakeyhtiön osakkeita, ei suoraa kiinteistöomistusta. Tämä asunto-osakeyhtiölain (AOYL) mukainen rakenne on kansainvälisesti harvinainen ja vaatii usein selvennystä ulkomaiselle ostajalle, joka on tottunut esimerkiksi freehold- tai leasehold-järjestelmiin.
Ulkomainen ostaja hyötyy erityisesti välittäjästä, joka osaa selittää kaupan kulun ymmärrettävästi ja tarvittaessa englanniksi tai muulla kielellä. Käytännössä tämä tarkoittaa, että kannattaa etsiä nimenomaan kansainvälisten asiakkaiden palvelemiseen erikoistunutta kiinteistönvälitystä, jolla on kokemusta rajat ylittävistä kaupoista, valtakirjamenettelyistä ja etäallekirjoituksista. Lisätietoa oikean toimiston valintaan liittyvistä kriteereistä löytyy artikkelista kiinteistönvälityksen valinnasta.
Kiinteistönvälityksen luvanvaraisuus suojaa myös ulkomaista ostajaa
Suomessa kiinteistönvälitystoiminta on luvanvaraista: Aluehallintovirasto (AVI) rekisteröi kaikki välitysliikkeet, ja vain rekisteröity yritys saa harjoittaa välitystoimintaa. Välittäjän tulee olla joko LKV-pätevyyden (Laillistettu Kiinteistönvälittäjä) omaava ammattilainen tai työskennellä tällaisen pätevän henkilön valvonnassa. Vuokravälityksessä vastaava pätevyys on LVV (Laillistettu Vuokravälittäjä).
Tämä on ulkomaiselle ostajalle merkittävä turva, sillä monessa muussa maassa vastaavaa sääntelyä ei ole samalla tavalla. Välitysliikkeillä on myös lakisääteinen vastuuvakuutus, ja alan etujärjestö Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto (KVKL) valvoo hyvän välitystavan noudattamista. Ostajan kannattaa aina tarkistaa, että käytetty toimisto on rekisteröity ja välittäjällä on asianmukainen pätevyys – tämä on yksinkertainen mutta usein unohdettu tarkistus.
Yleinen virhe: luullaan kaupan etenevän kuin kotimaassa
Yksi yleisimmistä väärinkäsityksistä on, että asuntokauppa etenee Suomessa samalla tavalla kuin ostajan kotimaassa. Esimerkiksi moni ulkomainen ostaja olettaa tarvitsevansa notaarin joka vaiheeseen, vaikka Suomessa asunto-osakkeen kauppa tehdään yksityisellä kauppakirjalla ilman notaaria – kiinteistön (tontin) kaupassa sen sijaan tarvitaan aina julkinen kaupanvahvistaja ja lainhuudon hakeminen.
Toinen usein toistuva virhe on aliarvioida varainsiirtoveron ja muiden kulujen vaikutus kokonaisbudjettiin. Varainsiirtovero aleni vuoden 2024 alusta asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupassa 2 prosentista 1,5 prosenttiin, ja ensiasunnon ostaja voi tietyin edellytyksin vapautua verosta kokonaan – tämä etu koskee kuitenkin vain Suomessa asuvia ensiasunnon ostajia, ei yleisesti ulkomaisia sijoittajia. Kiinteistön kaupassa varainsiirtovero on edelleen 3 prosenttia.
Sijoitusasunnot ja vapaa-ajan kohteet kiinnostavat erityisesti
Moni ulkomainen ostaja hakeutuu nimenomaan sijoitusasuntoihin tai loma-asuntoihin, koska niihin ei tyypillisesti liity samanlaisia asumisen käytännön kysymyksiä kuin vakituiseen asuntoon. Sijoitusasunnossa keskeistä on vuokratuoton realistinen arviointi – kaupungista riippuen bruttovuokratuotto liikkuu tyypillisesti noin 3–6 prosentin haarukassa, mutta tarkka luku riippuu aina kohteesta, sijainnista ja taloyhtiön kunnosta. Aiheesta tarkemmin kertoo artikkeli sijoitusasunnon ostosta ja vuokratuoton laskemisesta.
Premium- ja arvokohteiden segmentissä taas korostuu välittäjän erikoisosaaminen: harvinaisemmat kohteet, kuten rantatontit tai historialliset huvilat, vaativat usein enemmän markkinointityötä ja kansainvälistä näkyvyyttä. Tästä lisää artikkelissa premium-asunnon välityksestä.
Näin kauppa etenee käytännössä
Ulkomaisen ostajan kaupankäynti noudattaa samaa runkoa kuin kotimaisenkin, mutta muutamaan vaiheeseen kannattaa kiinnittää erityistä huomiota:
1. Kohteen valinta ja tutustuminen. Etäostajan kannattaa hyödyntää videoesittelyjä ja tarvittaessa valtuuttaa paikallinen henkilö tai välittäjä käymään kohteessa.
2. Rahoituksen järjestäminen. Ulkomaisen ostajan asuntolainan saaminen suomalaisesta pankista voi olla monimutkaisempaa kuin kotimaisen ostajan – pankit arvioivat tulotason, verotietojen saatavuuden ja vakuudet tapauskohtaisesti, joten kannattaa olla yhteydessä pankkiin hyvissä ajoin.
3. Tarjous ja kauppakirja. Kauppakirja voidaan tarvittaessa laatia kaksikielisenä, ja allekirjoitus onnistuu usein myös valtakirjalla, jos ostaja ei pääse paikalle.
4. Varainsiirtovero ja omistuksen kirjaus. Asunto-osakkeen kaupassa varainsiirtovero maksetaan ja osakekirja tai osakeluettelomerkintä päivitetään; kiinteistön kaupassa haetaan lisäksi lainhuuto.
Usein kysyttyä ulkomaisten ostajien asuntokaupoista
Voiko ulkomainen kansalainen ostaa asunnon Suomesta vapaasti?
Pääsääntöisesti kyllä – EU- ja ETA-alueen kansalaiset voivat ostaa asunto-osakkeita ja kiinteistöjä Suomesta ilman erityislupia. EU/ETA-alueen ulkopuolisten ostajien osalta kiinteistön (ei asunto-osakkeen) hankintaan voi tietyissä tilanteissa liittyä lupamenettelyjä, joten tilanne kannattaa aina varmistaa etukäteen esimerkiksi asiantuntijalta.
Tarvitseeko ulkomainen ostaja suomalaisen henkilötunnuksen?
Kaupan tekeminen ja verojen maksaminen edellyttävät käytännössä suomalaista henkilötunnusta tai vastaavaa tunnistetta, jonka voi hakea esimerkiksi Verohallinnolta tai Digi- ja väestötietovirastolta. Välittäjä osaa yleensä opastaa tässä prosessissa.
Miten välityspalkkio määräytyy ulkomaisen ostajan kaupassa?
Välityspalkkio ei ole lakisääteinen, vaan se on aina neuvoteltavissa – tyypillisesti se on noin 3–5 prosenttia kauppahinnasta lisättynä arvonlisäverolla (25,5 %). Kansainvälisissä kaupoissa palkkio voi olla hieman tavanomaista korkeampi, jos välitystehtävä vaatii esimerkiksi käännöksiä tai lisäselvityksiä.
Yhteenveto
Ulkomaisten ostajien määrä Suomen asuntomarkkinoilla vaihtelee ajan myötä, mutta kiinnostus suomalaista asuntomarkkinaa kohtaan on pysynyt vakaana erityisesti eurooppalaisten ostajien keskuudessa. Onnistuneen kaupan avaintekijä on rekisteröity, pätevä ja kansainvälisiä kauppoja tunteva kiinteistönvälitys, joka osaa opastaa asunto-osakeyhtiölain erityispiirteissä, verotuksessa ja käytännön kaupankäynnissä. Koska asuntokauppaan liittyy aina merkittäviä taloudellisia ja oikeudellisia kysymyksiä, kannattaa yksityiskohtaisissa kysymyksissä – kuten kauppakirjan ehdoissa, verotuksessa tai rahoituksen erityistilanteissa – kääntyä aina pätevän LKV-välittäjän, asianajajan tai veroasiantuntijan puoleen, ja varmistaa ajantasaiset säädökset suoraan Verohallinnolta tai pankista.
