Suomeen muuttavan ulkomaalaisen asunto-osto on Suomessa yllättävän suoraviivaista, mutta käytäntö poikkeaa monesta muusta maasta niin paljon, että tulijalla on usein enemmän kysymyksiä kuin vastauksia. Tämä artikkeli on kirjoitettu työn, opiskelun tai perheen vuoksi Suomeen muuttavalle, joka harkitsee oman kodin ostamista. Siitä selviää, mitä ostaja tarvitsee ennen kauppaa, miten rahoitus järjestyy ja mihin kohtiin ulkomaalaiset ostajat tyypillisesti kompastuvat.
Saako ulkomaalainen ostaa asunnon Suomesta?
Yleinen myytti kuuluu, että Suomeen muuttavan ulkomaalaisen pitää asua maassa vuosia ennen kuin hän saa ostaa asunnon. Tämä ei pidä paikkaansa. Kerrostalo- tai rivitaloasunnon osakkeita voi ostaa kansalaisuudesta tai asuinpaikasta riippumatta, eikä kauppaan tarvita viranomaisen lupaa.
Kiinteistöissä tilanne on toinen. Vuoden 2020 alusta EU- ja ETA-maiden ulkopuolisten ostajien on pitänyt hakea puolustusministeriöltä lupa, kun he ostavat omakotitalon omalla tontilla, kesämökin rantakiinteistöllä tai metsätilan. Venäjän ja Valkovenäjän kansalaisten kiinteistökauppoja on lisäksi rajoitettu tiukemmin, ja tämä lainsäädäntö elää yhä, joten ajantasainen tilanne kannattaa tarkistaa puolustusministeriön sivuilta ennen tarjousta.
Ahvenanmaa on oma poikkeuksensa. Ilman maakunnan kotiseutuoikeutta kiinteistön hankintaan tarvitaan lupa myös suomalaiselta, joten Maarianhaminan omakotitaloa havitteleva Saksasta muuttava perhe joutuu odottamaan lupakäsittelyä.
Asunto-osakeyhtiö – suomalaisen asuntokaupan erikoisuus
Valtaosa suomalaisista kodeista on asunto-osakeyhtiön osakkeita. Ostaja ei siis omista seiniä vaan osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan tiettyä huoneistoa. Taloyhtiö vastaa rakenteista, ja asunto-osakeyhtiölaki (AOYL) määrää, kuka korjaa mitäkin.
Tällä on käytännön seurauksia. Kuukausittainen hoitovastike, Helsingissä usein 4-6 €/m², kattaa yhteiset kulut, ja rahoitusvastike lyhentää taloyhtiön lainaa. Tuleva putkiremontti voi tarkoittaa 800-1 200 €/m² lisäkuluja 2-4 vuoden sisällä. Kokenut välittäjä katsoo ensin isännöitsijäntodistuksen ja kunnossapitotarveselvityksen, vasta sitten pohjaratkaisun.
Mitä asiakirjoja kaupassa tarkastellaan, avataan tarkemmin artikkelissa taloyhtiön osakehuoneiston myynnin asiakirjoista.
Ulkomaalaisen asunnon osto Suomessa vaihe vaiheelta
Hyöty selkeästä järjestyksestä on suuri. Kun valmistelut on tehty, tarjouksen voi jättää samana päivänä kuin unelmakohde löytyy, eikä hyvä asunto ehdi mennä toiselle. Ammattilainen etenee yleensä näin:
1. Rekisteröityminen Digi- ja väestötietovirastoon ja suomalaisen henkilötunnuksen saaminen, jota ilman pankkilaina ja vahva sähköinen tunnistautuminen eivät käytännössä onnistu.
2. Suomalaisen pankkitilin avaaminen ja lainalupauksen hakeminen, mihin pankki tyypillisesti vaatii työsopimuksen ja muutaman palkkatodistuksen.
3. Kohteiden etsiminen Etuovi.comista ja Oikotie.fi:stä sekä asuntonäytöillä käyminen.
4. Kirjallinen ostotarjous, johon liittyy käsiraha, tavallisesti 1-4 % kauppahinnasta.
5. Kaupanteko pankissa tai sähköisesti sekä varainsiirtoveron maksaminen.
Kerrostalo- ja rivitaloasunnoissa omistus siirtyy nykyään sähköisesti Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään. Kiinteistökaupassa ostaja hakee lainhuudon kuuden kuukauden kuluessa kaupasta.
Rahoitus, verot ja kulut ilman ylläreitä
Pankkien lainoituskäytäntö ratkaisee monen tulijan aikataulun. Lainakatto rajaa lainan yleensä 90 prosenttiin vakuusarvosta ja ensiasunnossa 95 prosenttiin, joten omaa rahaa tai lisävakuuksia tarvitaan. Määräaikainen työsopimus tai koeaika voi siirtää lainapäätöstä useilla kuukausilla. Kysy aina pankista, hyväksytäänkö ulkomaiset tulot tai kotimaassa oleva omaisuus vakuudeksi, sillä käytännöt vaihtelevat pankeittain.
Varainsiirtovero on vuoden 2024 alusta ollut 1,5 % asunto-osakkeista ja 3 % kiinteistöistä. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui samaan aikaan, joten 300 000 euron kaksiosta Espoossa maksetaan veroa noin 4 500 euroa. Veroprosentit ja lainasäännöt muuttuvat, joten tarkista luvut Verohallinnosta ja omasta pankista ennen kauppaa.
Välityspalkkion maksaa Suomessa lähes aina myyjä. Ostajan omaan piikkiin jäävät lähinnä varainsiirtovero, pankin kulut ja mahdollinen kuntotarkastus.
Yleisimmät virheet, joita ulkomaalainen ostaja tekee
Ostotarjousta luullaan neuvottelun avaukseksi. Suomessa hyväksytty tarjous käsirahoineen sitoo ostajaa. Jos kauppa peruuntuu ostajan takia, käsiraha jää myyjälle. Tilanne yllättää etenkin brittiläisiä ja yhdysvaltalaisia ostajia, joiden kotimaassa tarjouksesta voi vielä vetäytyä.
Ostetaan liian aikaisin. Tyypillinen esimerkki on Tampereelle IT-alalle muuttava pariskunta, joka ostaa asunnon toisella viikollaan tietämättä, että Hervannan ja keskustan hintaero voi olla yli 1 500 €/m². Monesti kannattaa asua 6-12 kuukautta vuokralla ja oppia tuntemaan kaupunki ennen ostopäätöstä.
Taloyhtiön talouteen ei perehdytä. Edullinen velaton hinta voi kätkeä suuren yhtiölainaosuuden. Lisäksi Itä- ja Pohjois-Suomessa pienten paikkakuntien asunnoista voi olla vaikea päästä eroon, jos työ vie myöhemmin muualle.
Mitä LKV-välittäjä tekee ulkomaalaisen ostajan hyväksi?
Välittäjä toimii toimeksiantajansa eli yleensä myyjän lukuun, mutta kiinteistönvälityslaki velvoittaa kertomaan totuudenmukaiset tiedot myös ostajalle. Kiinteistönvälitysliikkeen on oltava aluehallintoviraston (AVI) rekisterissä, ja laillistettu kiinteistönvälittäjä (LKV) on suorittanut vaativan tutkinnon. Miten pätevyyden voi tarkistaa, kerrotaan artikkelissa LKV-välittäjän pätevyyden tunnistamisesta.
Moni välitystoimisto pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Oulussa palvelee englanniksi, mutta kauppakirja laaditaan yleensä suomeksi tai ruotsiksi. Jos haluat varmistaa kaiken itse, voit tehdä ostotoimeksiannon, jolloin välittäjä etsii kohteen nimenomaan sinun lukuusi ja palkkio sovitaan erikseen. Laajemmin aiheesta kerrotaan artikkelissa ulkomaisista ostajista Suomen asuntomarkkinoilla.
Kauppakirjan ehdoissa, avioehtokysymyksissä ja kotimaan verotuksen yhteensovittamisessa kannattaa käyttää asianajajaa tai verokonsulttia. Kansainväliset verosopimukset ja perintöoikeus voivat vaikuttaa siihen, miten omistus kannattaa järjestää.
UKK
Tarvitseeko ulkomaalainen oleskeluluvan ostaakseen asunnon Suomesta?
Ei tarvitse. Asunto-osakkeita voi ostaa ilman oleskelulupaa. Pankkilaina edellyttää käytännössä suomalaista henkilötunnusta, vakituista tuloa ja usein asumista Suomessa.
Tarvitaanko kiinteistön ostoon lupa?
EU- ja ETA-maiden ulkopuolisten ostajien on haettava puolustusministeriöltä lupa kiinteistön ostoon. Ahvenanmaalla on omat säännöt. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kauppaan lupaa ei tarvita.
Voiko kaupan tehdä englanniksi?
Neuvottelut ja näytöt onnistuvat usein englanniksi, mutta virallinen kauppakirja on tavallisesti suomen- tai ruotsinkielinen. Pyydä käännös tai käytä tulkkia, jotta tiedät mihin sitoudut.
Muuttajan ostopäätöksen tärkein vinkki
Ulkomaalainen voi ostaa asunnon Suomesta yhtä vapaasti kuin suomalainen, kun kyseessä on asunto-osake. Kiinteistöissä luvat ja rajoitukset kannattaa selvittää ensin. Hoida henkilötunnus ja lainalupaus kuntoon ennen näyttöjä, tutki taloyhtiön talous ja korjaussuunnitelmat huolella ja muista, että hyväksytty tarjous sitoo. Kun kauppaan liittyy kansainvälisiä vero- tai perheoikeudellisia kysymyksiä, henkilökohtainen neuvonta LKV-välittäjältä, asianajajalta tai verokonsultilta maksaa itsensä takaisin.